6 Rettigheder for lejere i New Mexico
New Mexico lejers ret til depositum
47-8-18
New Mexico's udlejer lejeren lov indeholder visse regler for depositum. Disse regler hjælper både udlejer og lejer med at forstå, hvad der forventes af dem.
Sikkerhedsdepositum:
For lejemål, der er mindre end et år, er det mest en udlejer at indhente en måneds leje. Hvis lejemålet er et år eller mere, har udlejer muligheden for at samle mere end en måneds husleje, men hvis han eller hun gør det, skal depositumet placeres på en konto, der tjener renter.
Sikkerhedsstillelse Fradrag :
Udlejere kan gøre fradrag fra sikkerhedsstillelsen for erstatning over normal slitage , ubetalte forsyningsvirksomheder, ubetalte leje og andre brud på lejemålet.
Tilbagebetaling:
En udlejer skal returnere en lejers depositum inden for 30 dage efter opsigelsen af lejemålet. Hvis udlejeren holder penge, skal udlejer også inkludere en skriftlig erklæring, der angiver hvilke fradrag der er taget, og mængden af hvert fradrag.
Gennemgangskontrol :
New Mexico-udlejere er ikke lovligt forpligtet til at gennemføre en gennemgangskontrol af enheden med deres lejer før lejeren bevæger sig ud.
Udlejer og lejer er dog tilladt at foretage denne inspektion, hvis begge parter ønsker og accepterer det.
Se også: New Mexico's Security Deposit Law
New Mexico Lejerens Ret til Retfærdig Bolig
Lejere i New Mexico er beskyttet af Federal Fair Housing Act . Denne handling beskytter syv klasser af mennesker mod at blive diskrimineret i enhver aktivitet relateret til boliger.
Disse syv klasser er:
- Farve
- handicap
- Familiel Status
- National Oprindelse
- Race
- Religion
- Køn
New Mexico har også sin egen menneskerettighedslove. Denne handling beskytter fire yderligere klasser af mennesker. Disse klasser er:
- Herkomst
- Køn Identitet
- Seksuel orientering
- Spousal tilknytning
New Mexico lejers ret til udlejning af oplysninger
47-8-15
Udlejer lejer i New Mexico kræver, at udlejere informere deres lejere om visse regler og procedurer vedrørende deres husleje. Dette omfatter:
Lejebeløb:
Lejebeløbet for hver uge, måned eller år skal være tydeligt skrevet i lejekontrakten . Hvis det ikke er tilfældet, antages det, at lejeren betaler den rimelige markedsleje for at bo i enheden.
Hvor skal du betale:
Stedet hvor lejen skal betales skal skrives i lejekontrakten. Hvis det ikke er tilfældet, antages det, at lejen vil blive afhentet hos lejerens enhed.
Hvornår skal du betale :
Når lejen forfalder, skal der også være opført i lejekontrakten. Hvis det ikke er tilfældet, antages det, at lejen forfalder i begyndelsen af hver måned.
Lejeperiode:
Medmindre lejekontrakten fastsætter andet, betragtes enhver lejer, der betaler leje ugentligt, en uge om ugen lejer. Enhver lejer, der betaler leje månedligt betragtes som en måned til måned lejer.
Sen gebyrer :
Senere gebyrer er tilladt, hvis det er en inkluderet klausul i lejekontrakten. Udlejere har lov til at opkræve maksimalt ti procent af den periodiske husleje som et sigt gebyr. Så hvis den månedlige husleje er $ 1000, så kan udlejeren opkræve et sigt gebyr på $ 100. Udlejer har indtil den næste lejeperiode efter den hidtidige leje blev indsamlet for at underrette lejeren om, at de skylder et forsinket gebyr.
Gebyr for gæster:
New Mexico udlejere kan ikke forsøge at opkræve deres lejere for at have gæster på ejendommen. De kan ikke opkræve gebyr, hvis der er et rimeligt antal gæster, eller hvis disse gæster forbliver i en rimelig tid.
Dog kan udlejer få lov til at opkræve lejeren, hvis lejers gæster bruger andre faciliteter på lejeboligen end dem i lejerens egen enhed.
Leje Forhøjelse :
For lejere fra måned til måned skal udlejeren give lejeren mindst 30 dages varsel inden udløbet af lejeperioden, at udlejer har til hensigt at øge lejerens husleje.
For ugentlige lejere skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om en planlagt lejeforhøjelse mindst en uge før lejedatoens udløb.
Lej som sikkerhed:
Leje kan ikke bruges som depositum eller betale for erstatning eller andre fradrag fra sikkerhedsstillelsen, medmindre udlejer og lejer skriftligt er enige om, at dette er acceptabelt.
New Mexico lejers ret til meddelelse før udlejeren adgang
47-8-24
Årsager til, at en udlejer kan indtaste en lejers enhed i New Mexico:
- At inspicere enheden
- At foretage nødvendige eller anmodede reparationer
- At foretage nødvendige eller anmodede forbedringer
- At foretage nødvendige eller anmodede ændringer
- At levere nødvendige eller anmodede tjenester
- At vise enheden til potentielle lejere
- At vise enheden til potentielle eller faktiske købere, entreprenører eller realkreditinstitutter.
Påkrævet Bemærkning:
New Mexico-udlejere skal give lejer mindst 24 timers varsel, inden ejeren kan komme ind i lejerens lejlighed. Denne meddelelse skal
- Vær skriftlig meddelelse
- Medtag formålet med at indtaste enheden
- Medtag datoen for den ønskede indgang
- Inkluder en rimelig tidsramme med anmodet indtastning
Lejerens Ret til Anmodning Alternativ Tid:
En lejer i New Mexico har ret til at anmode om, at udlejeren indtaster på en anden dato eller tid end ejeren anmoder om. Hvis denne anmodning ikke er upraktisk og ikke skader udlejeren økonomisk, skal udlejeren gøre en indsats for at imødekomme denne anmodning.
Undtagelser til meddelelse:
Krav til 24-timers varsel er ikke påkrævet i de to følgende situationer
1. Inden for syv dage efter at lejeren har anmodet om, at udlejeren udfører en reparation eller leverer en service.
2. Når udlejer ledsages af en offentlig arbejdstager, der foretager en inspektion eller af en repræsentant for et kabel-, gas-, el- eller telefonfirma.
Emergency Entry:
En udlejer er tilladt at komme ind i en lejers lejlighed under nødsituationer uden at skulle give den normale 24 timers varsel. Et eksempel på en nødsituation kan være en kulmonoxiddetektor, der går ud, og lejeren reagerer ikke på udlejers anmodninger om at undersøge situationen.
Yderligere undtagelser fra meddelelsen
En New Mexico-udlejer kan indleje en lejers enhed på rimelige tidspunkter uden at skulle give 24 timers varsel i følgende to situationer:
- Hvis lejeren har forladt eller overgivet enheden
- Hvis lejeren har været væk fra ejendommen i mere end syv dage.
Lejer nægter adgang:
Hvis lejeren nægter at tillade udlejer lovlig adgang til deres enhed, kan udlejer få en kendelse fra retten for at få adgang eller kan opsige lejekontrakten. Udlejer kan også have ret til erstatning.
Udlejer ulovlig indrejse:
Hvis udlejeren ulovligt går ind i en lejers lejlighed, forsøger at komme ind på urimelige tidspunkter eller gentager krav om indrejse, der medfører, at lejerens rolige nydelse af enheden bliver afbrudt, kan lejeren få injunctive relief fra retten for udlejeren at standse adfærd eller lejeren kan opsige leasingaftalen. Lejer kan også få tildelt skader.
New Mexico lejers rettigheder efter udlejerens hævn
47-8-39; 47-8-48
Forfalskningsaktioner forbudt:
En udlejer er forbudt at udføre en af følgende handlinger som en form for gengældelse mod en lejer:
- Forøgelse af lejers leje.
- Faldende tjenester til lejeren.
- Arkivering for at udskyde lejeren - en gengældelsesudsigelse
Tidslinje for en udlejers handlinger for at blive betragtet som gengældelse
For at en af de ovennævnte handlinger af en udlejer skal betragtes som gengældelse, skal søgsmålet være sket inden for seks måneder efter, at en lejer har lovlig ret.
Lejer handlinger, der kunne udløse udlejeren gengældelse:
Følgende handlinger betragtes almindeligt lejerehandlinger, der kan føre til, at en udlejer hævder sig mod lejeren. De omfatter:
- En lejer indgiver en klage til et lokalt organ om en sundheds- eller sikkerhedsbrud på ejendommen.
- En lejer, der organiserer eller tiltræder en lejerforening eller en lignende gruppe.
- En lejer har klaget direkte til udlejer om udlejerens undladelse af at følge udlejerens vedligeholdelsesansvar under New Mexico's udlejer lejeren lov. Lejeren har anmodet om, at udlejer reparerer ejendommen.
- Indgive klage hos HUD eller andre lokale Fair Housing Agency mod udlejeren for diskriminering af boliger.
- Vandt en retssag mod udlejeren.
- Har en retssag venter mod udlejer.
- Testet på vegne af en anden lejer.
- Tilbagekaldt husleje, indtil en alvorlig sundheds- eller sikkerhedsbrud på ejendommen blev fastsat.
Lejerens rettigheder efter udlejeren
Hvis en udlejer er fundet at have handlet i gengældelse, vil lejer være berettiget til at forblive i enheden og kunne tildeles rimelige retsomkostninger og advokatsalærer. Ejeren kan også blive tvunget til at betale en civilretstradelse på to gange den månedlige leje.
Udlejer handlinger, der ikke anses for gengældelse
New Mexico udlejere har lovligt lov til at udføre følgende handlinger med behørig varsel uden at blive anklaget for gengældelse.
- Forhøj leje i slutningen af lejekontraktens løbetid.
- Skift service ved udløbet af lejekontraktens løbetid.
Udlejer skal kunne vise, at disse ændringer eller forhøjelser gøres lige for alle lejere og ikke kun rettet mod en enkelt lejer.
New Mexico lejers rettigheder efter hjemmeværende vold
47-8-33
Frihed Fra Udvælgelse
En udlejer har ikke lov til at udskyde en lejer udelukkende baseret på, at han eller hun er offer for vold i hjemmet.
Vold i hjemmet som forsvarsforbrydelse
Hvis en udlejer forsøger at udskyde en lejer, fordi han eller hun i væsentlig grad overtrådte lejemålet, kan lejeren bruge en voldshændelse i hjemmet som forsvar. Lejeren skal have indgivet og modtaget en midlertidig tilbageholdelsesordre på grund af den hændelse, der forårsagede den betydelige lejebridelse eller for en tidligere hændelse. I dette tilfælde vil udsættelsen ikke holde op. I en anden situation, hvor en lejer forsøger at hævde vold i hjemmet som forsvar, kan retten beslutte at udskyde lejeren, der er direkte ansvarlig for lejemålet, og lade de øvrige lejere forblive i enheden og leve resten af deres leje.