7 tips til at placere en stor lejer i din investeringsejendom
1. Følg loven
Udlejere skal behandle alle potentielle lejere lige. Der er en lov, kendt som Federal Fair Housing Act , der er designet til at forhindre forskelsbehandling af visse klasser af mennesker i enhver aktivitet relateret til boliger.
Kort sagt, du kan ikke diskriminere baseret på:
- Race eller farve
- National oprindelse
- Religion
- Køn
- Familiel status (familier med børn)
- handicap
Derudover har mange stater deres egne retlige boligregler, som du skal følge, så sørg for at du ved og overholder dine lokale love også.
2. Vælg en lejer med god kredit
Du ønsker at søge en lejer, der er økonomisk ansvarlig. Hvis de er ansvarlige for at betale deres regninger, er der en stor chance for, at de vil betale deres husleje til tiden og være ansvarlige for din lejlighed. Kontrol af en lejers økonomi er en to-trins proces:
A. Bekræft Indkomst:
- Ideelt set vil du gerne finde en lejer, hvis månedlige indkomst er mindst tre gange den månedlige leje.
- Bede om kopier af deres lønstubber.
- Ring direkte til deres arbejdsgiver for at bekræfte deres beskæftigelse, ansættelseslængde, attendance record og månedsfortjeneste.
B. Kør et kreditcheck :
- Har de en historie om at betale deres regninger til tiden?
- Tjek deres indkomst til gældskvoten.
- Selv hvis deres indkomst er tre gange den månedlige leje, skal du faktorere i hvor meget gæld de har.
For eksempel: Lejen er $ 1000 pr. Måned. Lejer A foretager $ 3000 om måneden, men har $ 2400 i gældsbetalinger hver måned. Denne lejer kan have en vanskeligere tid at give lejligheden trods deres månedlige indkomst. Lejer B udbetaler 2500 dollars om måneden, men har ingen gæld. Denne lejer kan være en fremragende kandidat til at betale lejen, selvom deres indkomst ikke er tre gange den månedlige leje.
- Kig efter tidligere udsendelser , civile domme mod eller konkurser.
3. Udfør en kriminel baggrundskontrol
Kriminel information er offentlig journal og kan ses på forskellige retshuse. Denne check vil vise både alvorlige og mindre overtrædelser. Du skal bruge lejerens navn og fødselsdato for at køre en. Husk, at personer med kriminel registrering kan forsøge at forfalske disse oplysninger, så sørg for at kontrollere et gyldigt ID for at bekræfte, at de er, som de siger, de er.
En grundig strafferetlig kontrol vil omfatte:
- Federal Court Record Search
- En landsdækkende strafferegistre søgning
- En County Criminal Court Search
- En afdeling for korrigeringer lovovertrædere
- Seksuel Offender Database Search
3 punkter for forsigtighed:
- Visse stater, som f.eks. Californien, forbyder udlejere at diskriminere lejere med visse straffedomme. Som udlejer kan du have en nemmere tid, der berettiger din afvisning af en potentiel lejer med en overbevisning om stof eller vold, end du ville afvise en lejer med 50 hastighedsbilletter. Dette skyldes, at narkotika eller voldelige forbrydelser kan bringe andre lejers sikkerhed i fare.
- Der er ingen landsdækkende database med strafferegistre, så det kan være svært at foretage en grundig baggrundskontrol.
- At gøre en kriminel kontrol kan være meget tidskrævende. Det kan være bedst at ansætte en velrenommeret lejeren screening virksomhed for at udføre denne check for dig. Det kan ofte kombineres med kreditcheck, for et ekstra gebyr selvfølgelig.
4. Se på lejerens udlejnings historie
Hvis det er muligt, skal du tale med mindst to af lejerens tidligere udlejere . Dette skyldes, at hvis ansøgeren var et problem lejer, kan den nuværende udlejer måske få lejeren fra deres hænder og kan ikke være så sandfærdig.
Spørgsmål du bør spørge:
- Har lejeren betalt deres leje til tiden ?
- Hvad var årsagen til flytningen? Var lejeren udsat for manglende betaling af husleje eller for at bryde udlejerens regler?
- Har lejeren givet 30 dages varsel inden flytning ?
- Hvordan holdt de deres lejlighed? Var de rene?
- Har de forårsaget nogen skade på lejligheden ud over normal slitage ?
- Var de respekt for deres naboer?
- Klagede de ofte?
Selvfølgelig, hvis ansøgeren er en førstegangslejer, en studerende eller en nyuddannet, kan de naturligvis ikke have en udlejnings historie.
I dette tilfælde kan du kræve en medtegnende for lejekontrakten.
5. Vælg en lejer, der er stabil
På deres ansøgningsskema skal du se på lejers tidligere adresser og ansættelseshistorie. Flytter eller skifter de ofte job? Hvis de ofte bevæger sig, vil dette mønster sandsynligvis fortsætte, og du vil snart få en ledig stilling på dine hænder igen. Hvis de ikke har vist konsekvent beskæftigelse, har de måske ikke råd til lejligheden om tre måneder, og du vil blive efterladt med at starte din lejersøgning fra bunden eller beskæftige sig med en udsættelse.
6. Maksimalt to personer per soveværelse
Jo flere mennesker pr. Lejlighed, jo mere støj og jo større slid på din investering. Skønt HUD ikke har specifikke regler for antallet af beboere pr. Soveværelse, anses en regel på højst to personer pr. Soveværelse for rimeligt i henhold til Fair Housing Act med følgende undtagelser:
- Staten og lokal lov:
- Hvis en stat eller en lokalitet har specifikke boligkoder, skal udlejer følge dem.
- Størrelse og konfiguration af bolig:
- Et 500 kvadratmeter soveværelse kan rumme flere beboere end et 250 kvadratmeter værelse.
- En enhed med stue og hul kan holde flere beboere end en uden.
- Alder og antal børn:
- At nægte at leje til to voksne med et spædbarn til et soveværelse kan betragtes som diskriminerende, men at nægte at leje til to voksne med en teenager til et soveværelse vil blive betragtet som rimeligt.
- Du kan give maksimalt antal personer pr. Lejlighed, men du kan ikke give maksimalt antal børn pr. Lejlighed.
- Begrænsninger af septisk / kloaksystemet:
- Hvis systemets kapacitet kun kan tolerere et bestemt antal beboere i boligen.
7. Stol på dine instinkter
Du kan gøre hele screeningen i verden, men nogle gange er dine instinkter den bedste dommer af karakter. Du kan føle, at der er noget af en lejer, der ellers ser godt ud på papir. senere at finde ud af, at lejeren har brugt andres identitet til at ansøge om lejligheden. Stol på din screening, men ignorer ikke din tarm.