Når en erhvervsdrivende køber en kommerciel bygning med et realkreditlån, kan realkreditindehaveren kræve, at køberen får en ejendomspolitik, der indeholder standardpantklausulen .
Her er et eksempel.
Eksempel
Andy ejer A-1 Appliances, et firma, der sælger husholdningsapparater. Andys selskab har netop købt et nyt lager med et pant, den har fået fra Lucky Lending.
Lånet A-1 opnået fra Lucky Lending er sikret af lageret. Fordi lageret tjener som sikkerhed for lånet, har Lucky Lending en forsikringsmæssig interesse i det. For at beskytte Lucky's interesse kræver Låneaftalen A-1 at forsikre lageret mod skader ved brand og andre farer under en kommerciel ejendomspolitik. Kontrakten fastslår, at politikken skal indeholde standard pant klausul.
Standardklausul
I årenes løb var forsikringsselskaber, der skrev ejendomsforsikring, forpligtet til at anvende en politikformular kaldet 1943 New York Standard Fire Policy. Sidstnævnte indeholdt en klausul med titlen Mortgagee, som rettede til långiveres rettigheder. Denne klausul blev omtalt som standard pantklausul .
I dag bruges New York-formularen sjældent, og ISO- forretningspolitikken betragtes som industristandarden. ISO-formularen adresserer realkreditinstitutter i en klausul med titlen Realkreditinstitutter. Denne bestemmelse tjener nu som en standard pantklausul. Det fremgår af mange ejendomspolitikker udarbejdet af individuelle forsikringsselskaber.
Interesser
ISO-pantklausulen gælder for pantindehaveren nævnt i erklæringerne. Långiveren er dækket for tab eller skade på bygningen eller strukturen, der tjener som sikkerhed for lånet.
Hvis flere långivere er opført i politikken, er de omfattet af forrang. Antag for eksempel, at en forsikringstager har købt en bygning med to realkreditlån (et første og et sekund). Hvis bygningen brænder ned, vil långiveren opført på det første pant blive betalt. Efter at den første långiver er blevet kompenseret, vil långiveren på det andet realkreditlån modtage betaling.
Låneklausulen siger, at långivere vil modtage betaling "som deres interesser kan forekomme." Det betyder, at det beløb, som hver långiver vil modtage afhænger af omfanget af skaden på den forsikrede bygning og den ubetalte saldo (hovedstol og renter) af lånet. For eksempel ødelægger en brand A-1 Appliances 'lager. På tidspunktet for ilden skylder A-1 Lucky Lending $ 750.000 i hovedstol og påløbne renter. Lucky Lending modtager en forsikringsbetaling på $ 750.000, dens interesse for ejendommen.
Det beløb, som forsikringsselskabet betaler for tab, er underlagt grænsen for politikken. For eksempel, hvis A-1's lager er forsikret for 1,5 millioner dollars, vil forsikringsselskabet ikke betale mere end 1,5 millioner dollars til alle dækkede parter (A-1 Appliances og alle långivere).
I nogle lande sikrer långivere deres lån via tillidstrukser frem for realkreditlån. Af denne grund omfatter udtrykket pantindehaver i standardpantklausulen en kurator.
Afskærmning
Långiverens ret til at inddrive et tab under låntagerens ejendomspolitik er ikke påvirket af nogen afskærmning, som långiveren har indledt mod ejendomsindehaveren forud for tabet. Antag for eksempel, at A-1 Appliances undlader at foretage flere pantbetalinger, så Lucky Lending udsteder en meddelelse om misligholdelse. En måned efter, at meddelelsen er udstedt, bliver lageret ødelagt af en brand. Standardmeddelelsen påvirker ikke Lucky's ret til at modtage betaling for tabet under politikken.
Handlinger af forsikringstager
Låntageren har ret til at inddrive et tab under politikken, selvom forsikringstageren har overtrådt en betingelse i forsikringsaftalen.
Antag for eksempel at A-1 Appliances 'lager er ødelagt af en brand. A-1 indgiver et krav med sin ejendomssikringsselskab for skade på bygningen og dets indhold. Imidlertid nægter A-1 at lade en juster på ejendommen for at inspicere skaden. Forsikringsselskabet afslår i sidste ende A-1's krav, fordi A-1 ikke har overholdt en politisk betingelse .
Lucky Lendings ret til at inddrive under politikken vil ikke blive påvirket af A-1s handlinger, så længe långiveren opfylder visse betingelser. Långiveren skal:
- Betal enhver udestående præmie på grund af, at forsikringstageren ikke har betalt
- Indsend et bevis for tab (hvis forsikringstager ikke har gjort det) inden for 60 dage efter modtagelse af en meddelelse om, at et bevis for tab skyldes
- Underret forsikringsselskabet, hvis långiveren er opmærksom på ændringer i bygningens ejerskab eller belægning, eller hvis risikoen er ændret væsentligt
Når långiveren har gennemført alle disse trin, er det berettiget til at modtage et tab i henhold til A-1's ejendomspolitik.
Overdragelse af rettigheder
ISO-indehaverens klausul indeholder en subrogationsbestemmelse . Det hedder, at hvis forsikringsgiveren udbetaler tab til udlåneren, men afviser betaling til den forsikrede, overføres långiverens subrogationsrettigheder til forsikringsselskabet i omfang af betalingsbeløbet. I det foregående eksempel blev A-1 Appliances nægtet betaling under politikken, fordi den ikke overholdt betingelserne i forsikringskontrakten. Antag, at Lucky Lending har modtaget en forsikringsbetaling på $ 700.000 for sin interesse i det beskadigede lager. Branden skyldtes en defekt i en elektrisk tørretumbler opbevaret i bygningen. Hvis Lucky Lending ikke havde modtaget erstatning for skaden, kunne långiveren have sagsøgt tørretumbler producenten for ejendomsskade .
A-1's ejendomsforsikringsselskab har skadesløs Lucky Lending for tabet. Således er långiverens ret til at sagsøge fabrikanten til erstatning overført til forsikringsselskabet. Forsikringsselskabet har nu ret til at sagsøge fabrikanten for at inddrive den $ 700.000, den har betalt til Lucky Lending.
Forsikringsselskabet kan vælge at betale långiver hovedstol på realkreditlån plus eventuel påløbne renter. Er der nogen gæld, skal forsikringstageren betale dette beløb til forsikringsselskabet.
Annullering og ikke-fornyelse
I henhold til pantklausulen skal forsikringsselskabet skriftligt underrette pantindehaveren, hvis forsikringsselskabet annullerer politikken eller nægter at forny den. Hvis den forsikrede ikke har betalt præmien, skal forsikringsgiveren oplyse långiveren 10 dage i forvejen, inden han annullerer politikken. Hvis forsikringsselskabet annullerer politikken af anden årsag end ikke-betaling af præmien, skal den give udlåneren 30 dages varsel. Hvis forsikringsselskabet beslutter sig for ikke at forny politikken, skal det give långiveren ti dages varsel.
Disse afbestillingsbetingelser kan ændres ved lov af staten. For eksempel kræver nogle stater, at forsikringsselskaberne skal underrette en långiver mindst 45 dage i forvejen, hvis en politik annulleres af andre årsager end ikke-betaling af præmie.