Hvad er Fiduciary Pligter?
For det første forstår, at fiduciary pligter kun kræves, hvis ejendomsmæglerne handler i en "agent" kapacitet. Selv om de alle kan kaldes ejendomsmæglere, er faktumet at meget få tilbud i disse dage involverer en ejendomsmægler, der rent faktisk fungerer som en agent.
I de fleste stater er praksis af "agentur" i fast ejendom døende. Tidligere var noteringsmægleriet altid sælgerens "agent".
Når en anden mæglervirksomhed bragte en køber, blev denne mægler et "underagent" af sælgeren. Det er ikke svært at se problemet her. Den dårlige køber er virkelig ikke repræsenteret af nogen, og deres "agent" er virkelig forpligtet til at være loyal over for sælgerens interesser.
Underagentur er næsten forsvundet, med købere nu repræsenteret af en fast ejendom professionel, der arbejder i deres bedste interesse. Det er dog sjældent, at ejendomsprofessionen er en ægte "agent". De betegnes som "transaktionsmæglere", "facilitators" eller andre vilkår, som ikke indebærer, at de er faktiske agenter for køberen.
De fleste stater har nu vedtaget love, der kræver et specifikt underskrevet dokument, der gør ejendomsmægleren professionel. På denne måde er der ingen misforståelser om, hvad der kræves af agenten og hvad kunden forventer. De er teknisk set en "klient", hvis der er et agenturforhold.
I de fleste situationer handler ejendomsmæglerne i dag i en anden kapacitet , nogle gange kaldet en "facilitator" eller "representative".
Med det ud af vejen, lad os se på de udvidede krav, eller pligter, for en "agentur" situation.
- Loyalitet: Dette er en grundlæggende beredskab, der kræver, at agenten altid handler udelukkende for kundens bedste. Ingen andre personlige, familiemæssige eller forretningsmæssige interesser kan prioritere kundens interesser.
- Fortrolighed: Selv efter at en aftale er lukket, ind i fremtiden, skal agenten altid beskytte kundens tillid og hemmeligheder.
- Offentliggørelse: Agenten skal videregive kunden alle de oplysninger, der er relevante og relevante. For at hjælpe med at afgøre, om noget er materiale, tænk: Skal klienten ændre en beslutning om køb eller salg eller forandring af en forhandling baseret på oplysningerne, hvis de er beskrevet.
- Lydighed: Så længe det ikke er ulovligt at gøre det, skal agenten gøre, hvad kunden ønsker at de skal gøre.
- Rimelig omhu og omhu: Vær kompetent og gør jobbet rigtigt.
- Regnskab: Regnskab for alle penge eller ejendom tilhørende kunden.
Hvis du omarrangere dem lidt, er de lettere at huske at bruge akronym OLDCAR til første bogstav for hver pligt. At være en ægte agent er et meget højere repræsentationsniveau, og ingen ejendomsmægler bør praktisere som agent uden fuld forståelse for, hvad det betyder, samt godkendelse af deres mægler.
Retsmidler, hvis fiduciary overtrædes
Så hvad kan klienten gøre, hvis agenten ikke udfører efter behov?
ophævelse:
Når en ejendomsmægler overtræder fiduciære opgaver, kan rektor anmode domstole om at ophæve kontrakten og genoprette dem til deres status, inden de indgår aftalen.
Dette kan medføre tilbagelevering af ejendommen til sælgeren og tilbagebetaling af købers penge. Der behøver ikke være noget uretfærdigt i forhold til selve transaktionen, kun agentens misligholdelse.
Fortabelse af Kommissionen:
Ingen betaling er berettiget til en ejendomsmægler, der overtræder deres fiduciary pligter. Således kan agenten kræve tilbagebetaling af modtaget kompensation.
Skader:
En ejendomsmæglers misligholdelse af fiduciære opgaver kan resultere i skader på deres klientprincip. Hvis det er tilfældet, ville agenten være forpligtet til at kompensere klienten for disse skader. Antag, at agenten til sælgeren af en ejendom ikke kunne præsentere et bedre tilbud til sælgeren end den, de accepterede. Agenten vil være forpligtet til at refundere sælgeren for forskellen i de lavere og højere tilbud.
Hvis du har en advokat som fast ejendomskunde, vil de næsten altid fortælle dig, at de ikke ønsker en "agent". De ønsker ikke eksponering for ansvarlig ansvar .