Er vi ikke alle agenter?
"Ejendomsmægler" er en generisk betegnelse, der henviser til vores erhverv, men definerer ikke altid vores position og opgaver i en transaktion. " Agenturet ", det højeste repræsentationsniveau kræver visse fiducielle opgaver, herunder kundens fortrolighed og fuldstændig offentliggørelse. Fortrolighedsprincippet fortsætter efter transaktionen er afsluttet. Du arbejder i kundens bedste interesse, hvilket betyder de fleste penge til din sælgers notering eller laveste pris for din køber.
Transaktionsmægler, Transaktionsfacilitator eller Ikke-agent
I de fleste stater, hvis du ikke specifikt har aftalt et agenturforhold med din klient, er du ikke deres "agent" med hensyn til fiduciære krav. Du vil stadig være forpligtet til at behandle alle parter retfærdigt og ærligt, men vil ikke nødvendigvis skylde fortrolighed eller fuld offentliggørelse til din kunde. Denne status er blevet mere udbredt med udvidelsen af "Køberbureau", som repræsenterer købere som deres agent.
Denne vigtige status forklares i Dual Agency nedenfor.
Dual Agency i Real Estate
Dual Agency er ikke muligt, men det er et udtryk, der bruges i de fleste stater. Det er umuligt at give fortrolighed og fuld oplysning til to klienter på samme tid. Men udtrykket gælder for at repræsentere både køber og sælger, når du er i agentur status med hver.
Det kræver omhyggelig oplysning til begge kunder om, at din evne til at repræsentere dem aggressivt har ændret sig. Mange betragter det for at være en risikabel praksis med mulige interessekonflikter.
Subagency
Subagency har eksisteret siden begyndelsen af den organiserede praksis af fast ejendom. Det beskriver en agent, der bringer en køber til et andet selskabs notering, og køberens repræsentant arbejder på vegne af noteringsagenten og sælgeren på grund af deres fiducielle pligter. Det handler kun om død mest overalt nu, da det ikke var godt for købere og gjorde mæglere og sælgere ansvarlig for handlinger eller fejl hos køberens repræsentant.
Udpeget agentur
Udpeget agentur tillader mægleri at tilbyde et alternativ til dobbelt agentur, når både køber og sælger er repræsenteret internt, og begge har agenturaftaler. Mægleren tildeler en agent at være "agent" af sælgeren og en anden agent for at repræsentere køberen. De beholder begge "agentur" status med de nødvendige fiduciary forpligtelser. Det kræver visse procedurer for at holde de respektive kunders oplysninger adskilt internt, med adgang begrænset til den relevante agent.
Vær yderst forsigtig med at kende dine mægleres repræsentationsindstillinger
Undersøg loven i din stat, hvad angår ejendomsrepræsentation.
Undersøg derefter de muligheder, som din mægler vælger at tilbyde deres kunder. Alle mæglere behøver ikke at tilbyde alle former for repræsentation. Retsmidler til klienten for krænkelse af fiduciary pligter kan være smertefulde for agenten og mægleren.
I starten var alle en "agent" for sælgeren. Udenfor virksomhedens agent, der skete for at finde en køber til noteringen, arbejdede han simpelthen som et underagent for noteringsmægleren og sælgeren. Så, hver fast ejendom professionel involveret i transaktionen arbejdede for sælgeren. Du kan gætte, at andre muligheder har udviklet sig til at præsentere et mere ensartet spillerum for køberen.
"Køber agentur", praksis med at levere topniveau agentur repræsentation og fiduciary pligter til købere, er blevet ganske populært i de fleste områder. Nu kan du have en skriftlig agentur aftale med en køber, der lover dem alle agenturets forpligtelser og deres allerbedste indsats på deres vegne.
Alt det er vidunderligt, indtil du underskriver en køber agentur aftale og derefter ende med at skrive en købsaftale for den pågældende køber alene eller din virksomheds fortegnelse, hvor du også har underskrevet en agenturrepræsentation aftale. Nu er din virksomhed pludselig en "agent" for både de primære transaktioner. Det er naturligvis et problem, da du ikke længere kan opfylde kravene til at holde al deres information privat og at afsløre alt, hvad du ved samtidig. Et eksempel ville være en sælger (e) skilsmissesituation. Hvis du er deres agent, vil du ikke oplyse det, men hvis du var køberens agent og ikke havde noget forhold til sælgeren, ville du give dine købere denne information for eventuelt at hjælpe dem med at få en bedre aftale. Hvis du er en dobbelt agent, kan du heller ikke gøre det. Så du skal lade begge parter vide, at din nye status har ændret din evne til at tjene dem.
Under forskellige navne er transaktionsmægleri, facilitator, ikke-agentur alle repræsentationer uden agenturets fiducielle pligter. De er rimelige for alle involverede, men letter uden agentur.
Fra et rent kundefokuseret og etisk perspektiv, uanset hvad din rolle eller repræsentationsstatus handler, handler det om at være ærlig, retfærdig og gennemsigtig i dine forretninger.