Hvorfor Købere Brug Blanket Mortgages
Købere, især på de kommercielle ejendomsmarkeder, bruger en række realkreditlån af flere årsager. Långivere tjene penge at lave lån. Hvis tallene virker, og de får tilstrækkelig sikkerhed, kommer kommercielle långivere til at opstå tæppeforpagtninger, der anvendes til investeringer i erhvervsejendomme. Måske vil din næste investering blive bedre tjent ved hjælp af et tæppe realkreditlån.
Du skal konsolidere egenskaber til en refinansiering
En investor kan eje flere ejendomme finansieret på forskellige tidspunkter og med meget forskellige pantbetingelser.
Hvis priserne er lave, kan det være muligt at gruppere ejendomme sammen for at refinansiere med et tæppe. Dermed kan betalingerne være lavere samlet. Det kunne også give ejeren mulighed for at tage ud kontanter til brug for yderligere investeringer. Især hvis en investor holder flere boliger købt på forskellige tidspunkter ved forskellige realkreditrenter, kan dette være en mulighed, hvis der er noget egenkapital. For ejendomme holdt i et stykke tid kan det se ud som dette:
- Ejendom En værdi $ 165.000, lånebalance $ 125.000 ved 6,5%, betaling $ 847 / mth
- Ejendom B værdi $ 172.000, lån balance $ 122.000 på 6,75%, betaling $ 809
- Ejendom C værdi $ 149.000, lån balance $ 118.000 til 6,0%, betaling $ 746
- Samlet værdi er $ 468.000, samlet skyldes $ 365.000, samlede betalinger på $ 2.402
- Egenkapitalen er ca. 23%, så et lån er muligt.
- Nye blanket pant på $ 365.000 på nuværende 5,0% sats er betaling på $ 1.959
- $ 443 stigning i månedlig pengestrøm
Øg finansiering for nye erhvervelser
Antag, at en investor ønsker at udvikle eller rehab en kommerciel ejendom. Mængden af kontanter, der kræves til køb og arbejde, er større end, at der kun kan lånes på den pågældende ejendom. Køberen kunne tilbyde andre ejendomme i et tæppe af fast ejendom realkredit.
Under de rette forhold kan køberen få mere end de nødvendige midler til det nye projekt. Som du kan se i det foregående eksempel arbejder vi med ejendomme ejet i et stykke tid eller havde store nedbetalinger. Det nye lån vil kræve betydelig egenkapital, især hvis man tager penge ud.
Bedre lånevilkår
Ved at inddrage andre ejendomme i et tæppelån er långiveren bedre beskyttet med ekstra værdi som sikkerhed. Dette kan ofte bruges som et værktøj til at forhandle bedre rentesatser eller andre lånebetingelser. Hvis en lavere betaling giver mulighed for et positivt pengestrømme fra husleje, kan dette være vejen at gå. Antag udgifterne steget, måske skatter. Ved hjælp af denne fremgangsmåde kunne investoren komme tilbage til eller i nærheden af tidligere pengestrømme med et tæppelån.
Sælgere kan låse i ekstra ejendom i fastholdelse papir
Hvis sælger en ejendom og bedt om at påtage sig en del af finansieringen, kan en sælger beskytte deres position bedre, hvis de kan få køberen til at bruge anden ejendom, de ejer som yderligere sikkerhed for lånet. Måske er en enkeltfamilieudlejningsinvestor med en betydelig portefølje forsøger at flytte ind i investeringsinvesteringer.
Et projekt er fundet, men sælgeren skal tage tilbage en del af finansieringen. De må kun gøre det, hvis køberen bruger nogle andre egenskaber for at give sælgeren øget sikkerhed.
Som vi kan se, er der meget gode forretningsmæssige grunde til at bruge et tæppe fast ejendom pant. Hvis nogle eller alle disse kriterier er til stede, bør købere, sælgere og långivere overveje dette alternativ.