Ejendomsmæglerlov: Hvordan agentur er oprettet

En status, der definerer forpligtelserne for klientens agenter og rettigheder

Express Agency

Ekspressbureau oprettes enten ved mundtlig eller skriftlig aftale mellem rektor og agent. Det angiver deres udtrykkelige hensigt til denne repræsentative status.

I fast ejendom oprettes agentur normalt enten af ​​en skriftlig noteringsaftale med en sælger eller en køberbureauaftale med en køber. Nogle stater tillader mundtlige aftaler, men de fleste gør det ikke.

Impliceret agentur

Det er også muligt at oprette et agenturforhold ved parternes handlinger.

Hvis en ejendomsmægler tager ansvar som normalt er agentens, men ikke har underskrevet en agenturaftale, kan hun stadig betragtes som en agent via underforstået agentur. På samme måde, hvis kunden spørger agenten til rådgivning eller handlinger, der normalt er dem i agenturet, kan der oprettes et underforstået bureau.

Nogle stater har skabt specifik lovgivning, der fastslår, at der ikke kan eksistere et agentur uden en skriftlig aftale. Dette hjælper med at undgå utilsigtet stiltiende agentur.

Bliv ikke en uanmeldt Dual Agent

I de stater, der ikke har udelukket det implicitte agentur, skal du være forsigtig med, hvad du gør, hvis du arbejder med en køber, der er interesseret i denne liste, hvis du har en agenturrepræsentationsstatus hos din noteringsklient. For det første skal du oplyse agenturets status til køberen og derefter ikke påtage sig opgaver, der ville betyde, at du også er deres agent.

Den måde, det er mest udført i dag

Min licens hænger i New Mexico, men jeg har også haft mæglerlicenser i Texas og Colorado tidligere.

Mange stater har nu dokumenter og oplysnin- ger, der understøtter " transaktionsmægling " eller kaldes af andre navne, repræsentation af en køber eller sælger uden "agentur". Begrebet ejendomsmægler betyder sjældent det mere i disse dage.

Så jeg kan tage en liste og ikke være en agent for sælgeren, og det er præcis det, jeg altid gjorde.

Den eneste gang spørgsmålet om agentur nogensinde kom op med en køber eller en sælger var, hvis jeg arbejdede med en advokat eller en dommer. Af en eller anden grund tiltrak jeg dem med min hjemmeside. De ønskede ikke, at jeg var deres agent på grund af vicarious ansvar .

Vicarious ansvar sætter agentens klient i fare for deres agents aktiviteter. Så hvis jeg skulle gøre noget forkert eller begå en fejl, ville min kunde også blive holdt ansvarlig. Disse juridiske personer vidste, at de ikke ønskede den risiko, selvom de vidste, at jeg fulgte reglerne omhyggeligt.

Da jeg arbejdede med købere, arbejdede jeg altid som en transaktionsmægler, aldrig en agent. De spurgte næsten aldrig, og vores offentliggørelsesformular udtømmer klart mine opgaver til min kunde. Her er de lige fra loven:

A. Ærlighed og rimelig pleje som fastsat i bestemmelserne i dette afsnit

B. Overholdelse af lokale, statslige og føderale retlige boliger og antidiskriminationslove, New Mexico ejendomslovgivning og fast ejendomsprovisionsregler og andre gældende lokale, statslige og føderale love og bestemmelser

C. Udførelse af alle skriftlige aftaler indgået med kunden eller klienten

D. Bistand til mæglerens kunde eller klient ved afslutningen af ​​transaktionen, medmindre andet er aftalt skriftligt af kunden eller klienten, herunder:

1. præsentation af alle tilbud eller modtilbud i tide og
2. bistand til at overholde kontraktens vilkår og betingelser og med afslutningen af ​​transaktionen Hvis mægleren i transaktionen ikke leverer den service, rådgivning eller bistand, der er beskrevet i stk. 1 og 2 i underafsnit D i 16.61.19.8 NMAC, skal kunden eller kunden skriftligt aftale, at mægleren ikke forventes at levere sådan service, rådgivning eller bistand, og mægleren skal skriftligt oplyse, at der foreligger en sådan aftale til de øvrige mæglere, der er involveret i transaktionen

E. Bekræftelse fra mægleren om, at der kan være forhold i forbindelse med transaktionen, der ligger uden for den tilknyttede mæglers eller kvalificerende mæglers viden eller ekspertise, og at den associerede mægler eller kvalificerende mægler vil foreslå, at kunden eller kunden søger ekspertrådgivning om disse forhold;

F. hurtig regning af alle penge eller ejendom modtaget af mægleren

G. skriftlig offentliggørelse til deres klient eller kunde og til andre mæglere, der er involveret i transaktionen af ​​enhver potentiel interessekonflikt, som mægleren har i transaktionen, herunder men ikke begrænset til:

1. ethvert skriftligt mæglingsforhold, som mægleren har med andre parter i transaktionen eller
2. enhver væsentlig interesse eller relation til en forretningsmæssig, personlig eller familiemæssig karakter, som mægleren har i transaktionen
3. andre muligheder for mæglervirksomhed i New Mexico;

H. skriftlig videregivelse af eventuelle uhensigtsmæssige fakta, der faktisk er kendt af den associerede mægler eller kvalificerende mægler om ejendommen eller transaktionen eller om parternes økonomiske evne til at fuldføre transaktionen Faktiske fakta, der kræver offentliggørelse, omfatter ikke oplysninger, der er omfattet af føderale retlige boliglove eller New Mexico Menneskerettighedsloven

I. Vedligeholdelse af fortrolige oplysninger, der er indhentet i forbindelse med et tidligere agenturforhold, medmindre oplysningen er med den tidligere kundes samtykke eller kræves ved lov

J. Medmindre andet er tilladt skriftligt, skal en tilknyttet mægler eller kvalificerende mægler ikke underrette den pågældende kunde eller klient under den transaktion, som deres sælgerklient eller kunde tidligere har angivet, at de vil acceptere en salgspris, der er mindre end den anførte eller oplyste pris på en ejendom ; at deres køberklient eller kunde tidligere har angivet, at de vil betale en pris, der er større end den pris, der er indgivet i et skriftligt tilbud motivation for deres klient eller kunde til at sælge eller købe ejendom at deres sælger klient eller kunde eller deres køber klient eller kunde vil acceptere andre finansieringsvilkår end dem, der tilbydes eller andre oplysninger, der er anmodet skriftligt af den associerede mægler eller den kvalificerende mæglerens kunde eller klient for at forblive fortrolige, medmindre oplysninger er påkrævet ved lov.

Det tager sig af enhver bekymring, som mine kunder måtte have haft.