- Brutto Potentiel Indkomst (GPI)
- Brutto driftsindtægter (GOI)
- Brutto lejemultiplikator (GRM)
- Kontantstrøm før skat (CFBT)
- Kontantstrøm efter skat (CFAT)
- Netto driftsindtægt (NOI)
- Kapitaliseringskurs (Cap Rate)
- Break-even Ratio
- Afkast på egenkapital år et
Hvorfor går vi til problemerne
Investering i udlejningsejendomme tegner mere interesse end nogensinde før. Når du læser eller ser på tv om fix & flip investorer, sælger de ofte disse boliger til udlejere. Den succesfulde udlejningsinvestor kan have snesevis af boliger i deres portefølje. De er skarpe investorer, eller de ville ikke rake i cash flow fra så mange boliger. Du vil gerne kunne forstå og diskutere "numrene" med dem. Lad os se på fordelene ved udlejning af fast ejendom.
Afskrivninger
Afskrivningsfradrag er et værdifuldt element i vores ejendomsanalyse. For folk i høje skattebeslag med andre investeringer kan det endda tillade at reducere overskuddet fra andre investeringer. Selvfølgelig skal du kontakte en revisor om dette. Men når omkostningerne plus afskrivninger rent faktisk er mere end overskudsnummeret for skat, har du resterende tab, der skal bruges mod andre investeringsindtægter.
Det er faktisk ikke et tab af kontanter, da afskrivningerne ikke er ude af lommen. Det er et beregnet antal behandlet som en udgift til skattemæssige formål. Da du ikke har brugt det, kan du stadig have en positiv månedlig pengestrøm, mens du viser et operationelt tab for skat.
Pengestrøm
At tage månedlig pengestrøm til banken er en stor træk for udlejere.
At gøre deres due diligence og købe ret kan resultere i tocifret afkast og en solid strøm af kontanter i årevis. Pengestrømme er en funktion af mange input, og en eller flere af dem kan ændre og beskadige eller forbedre kontantstrømmen. Nogle er påvirket af markedet og økonomien. Hvis en større lokal arbejdsgiver lukker eller bevæger sig, kan efterspørgslen efter udlejningsejendom falde over natten. Det er noget, du ikke kan kontrollere, men forhåbentlig undgår ved at gøre din due diligence om de lokale arbejdsgiveres sundhed og planer. Hvis de er sunde og rentable med en lang lejekontrakt, der for nylig blev fornyet, er du nok i god form.
Ejendomsskat
Du kan fratrække ejendomsskatten for indkomstskat formål. Hvis din virksomhed ejer fast ejendom, skal du betale ejendomsskat på denne ejendom. På samme måde betaler virksomhederne ejendomsskat på den vurderede værdi af deres ejendom (jord og bygninger) på samme måde som enkeltpersoner betaler ejendomsskat på den vurderede værdi af deres hjem. Hvis der sælges fast ejendom, fordeles årets skat mellem de tidligere og nye ejere, baseret på hvor meget af året de ejede ejendommen.
1031 Skatteudskud
Du kan under meget strenge regler sælge en ejendom med fortjeneste og rulle provenuet til en anden ejendom uden at skulle betale kapitalgevinstskat.
Her er hvad Internal Revenue Code, afsnit 26, afsnit 1031, siger: "Ingen gevinst eller tab skal anerkendes ved udveksling af ejendomme, der holdes til produktiv brug i en handel eller forretning eller investering, hvis en sådan ejendom udelukkende udveksles til ejendom af samme art som skal afholdes enten til produktiv brug i en handel eller forretning eller til investering. " Ejendom af samme art betyder simpelthen anden fast ejendom og kræver ikke land-til-land eller kontor-til-kontor udveksling.
Faktum er, at der er få investeringsaktiver klasser og strategier, der kan sammenlignes med udlejning fast ejendom. Folk har brug for et sted at bo, og at eje et hjem er ikke muligt for nogle og ikke ønsket af andre.