Dette lille nummer kan fortælle dig, om du sandsynligvis vil tjene penge.
Udfordringen med at vurdere sådanne ejendomme er ikke så svært, som det måske lyder. Faktisk er beregningen af kapitaliseringsrenten for fast ejendom let og bør tage dig ikke mere end fem minutter eller deromkring.
Det begynder med en forståelse af præcis, hvad kappefrekvensen er.
Hvad er kapitaliseringsfrekvensen?
Cap satsen er den afkast, du kan forvente på din investering baseret på hvor meget indkomst du tror ejendommen vil generere for dig. Det er selvfølgelig en meget vigtig faktor. Du vil ikke investere med den hensigt at miste penge.
Dette er en fantastisk måde at lave sammenligninger af lignende ejendomme, fordi alle udgifter tages i betragtning. Når to ejendomme virker temmelig ens, men man koster mere, kan det skyldes, at det genererer flere indtægter, eller fordi de har lavere omkostninger.
Sådan beregnes Cap Rate
Du kan beregne aktiveringsrenten ved hjælp af netto driftsindtægter og de seneste salgspriser på sammenlignelige ejendomme. Kapitaliseringsraten bestemmes og anvendes derefter på den ejendom, du overvejer at købe for at bestemme den aktuelle markedsværdi baseret på indkomst.
For det første få den seneste salgspris på en lignende indkomst ejendom.
Lad os bruge eksemplet på et seks-enhedslejlighedsprojekt, der solgte til $ 300.000.
Nu bestemme netto driftsindtægter for det pågældende lejlighed projekt, eller netto huslejer realiseret af ejerne. Afdrag alle driftsomkostninger undtagen realkreditlånet. Denne beregning vurderer ejendommen som om du havde betalt kontant for det.
Sig lejebeløbet, efter at alle de udgifter, du har trukket, er $ 24.000. Nu divider det netto driftsindtægter med salgsprisen for at nå udgangspunktet: $ 24.000 i udgifter divideret med salgsprisen på $ 300.000 giver dig en kapitalisationsgrad på .08 eller 8 procent.
Sådan bruger du Cap-prisen
En investor kan bruge kapacitetsrenten på to måder. Han vil muligvis gerne værdiansætte en ejendom, som han agter at sælge baseret på markedsprisen for andre nyligt solgte sammenlignelige ejendomme, eller han vil måske afgøre, om prisen på en ejendom er rimelig, hvis han overvejer at købe den.
Når du sælger
Lad os sige, at du ejer et lille lejlighedsprojekt og vil sælge det. Du indsamler oplysninger om nyligt solgte ejendomme i det område, der ligner din. De kunne have flere eller færre enheder, men du forsøger at finde ejendomme, der er så lignede som muligt på den, du vil sælge.
Du finder tre ejendomme, der har solgt inden for de foregående tre eller fire måneder. Den vanskelige del er at kunne finde deres netto driftsindtægter. Nogle gange offentliggøres disse oplysninger i børsnoteringen som et salgsargument, men ofte er det ikke, især når nettoresultatet ikke er gunstigt. Du kan imidlertid få denne type information fra en kommerciel ejendomsmægler, især hvis du vil notere ejendommen til salg med hende.
Så du ankommer til tre ejendomsrettigheder på gennemsnitlig 9,2 procent. Din ejendoms nettoindtjening er $ 31.000. Nu er alt, hvad du skal gøre, opdelt i netto driftsindtægter med cap rate: $ 31.000 divideret med .092 kommer ud til $ 226,957. Der er værdien af din ejendom.
Du kan basere den pris, du vil bede om ejendommen på denne figur og lægge den på markedet.
Når du overvejer at købe
Du vil arbejde med listede egenskaber, når du sammenligner egenskaber til en købsbeslutning. Dette gør det endnu nemmere at få deres netto driftsindtægter og at beregne kapacitetsrenten for hver. Du kan derefter sammenligne dem for at se, hvad der ville gøre det bedste køb.
Men tjek deres udgifter og lejer alligevel, fordi man kan stige til toppen, hvis du kan få øje på muligheder for at reducere udgifter eller øge husleje.
Du kan måske opleve, at udgifterne er unormalt høje for en ejendoms type og størrelse, eller du kan opdage, at de lejer, der opkræves, ligger under markedsrenter for sammenlignelige ejendomme. En af disse situationer vil øge kappefrekvensen, hvilket gør det til en bedre potentiel ejendom, hvis de korrigeres.
Lad os sige, at du har øje på et specifikt lille lejlighedsprojekt, der er opført for 495.000 dollar. Er det værd at i det nuværende marked eller er det overpriset? Igen, få nogle sammenlignelige egenskaber og en gennemsnitlig solgt cap rate. Vi bruger vores 9,2 procent sats igen som et eksempel.
Hvis nettoindtægterne for denne ejendom er $ 39.500, er det værd at spørge prisen? Nej, fordi dividering af denne indkomst med cap-sats giver dig en værdi på $ 429.348. En spørgepris på 495.000 $ er lidt over mærket.
Hvilket driftsresultat skal du have for at få denne listepris til en værdi? Skift rundt om formlen og multiplicer forespørgselsprisen med cap-sats. Multiplicer $ 495.000 med 9,2 procent, og du kommer op med et påkrævet netto driftsindtægt på $ 45.540.
Men husk, at der kan være gode grunde til, at en ejendom ville retfærdiggøre en bedre cap rate. Det kan være placeringen eller egenskaberne og kvaliteten af bygninger og omgivelser. Alt skal vurderes, før du træffer en beslutning, men cap rate hjælper.