Forstå numrene
Hvis en ejendom skal bruges til at generere indtægter fra husleje eller lejemål, anvendes indkomstmetoden til vurdering eller værdiansættelse mest. Den nettoindkomst, der genereres af ejendommen, bruges sammen med visse faktorer til at beregne værdien på det nuværende marked, hvis den sælges.
Det er ikke kun investorerne i ejendommen, der er interesseret i nettoresultatet fra driften.
De vil næsten altid søge finansiering, og långivere vil omhyggeligt undersøge indtægts- og udgiftsoplysningerne for at være så sikre som muligt, at deres investering er beskyttet. Långivere ønsker at se normale belægninger leje, der overstiger udgifter nok til at gøre pant betalinger med et overskud tilbage for ejere.
Brug af kapitaliseringsfrekvens (Cap-sats) til estimatværdi
Ved anvendelse af kapitaliseringsrente til værdiansættelse af en indkomstejendom anvendes ejendommens netto driftsindtægt , og der er et omvendt forhold mellem forespørgselspris og kappefrekvens. Med andre ord, jo højere cap satsen er, jo lavere er prisen.
Brug af Gross Rent Multiplikator for Value Estimate
Brutto lejemultiplikator eller GRM bruger brutto husleje af en ejendom i stedet for det netto driftsindtægter, der anvendes med lukkekursen. Der er to måder at foretage denne beregning på, da der er brutto potentiel indkomst (GPI) og brutto driftsindkomst (GOI).
Som det fremgår af beregningerne af hver, er værdianslaget meget bedre ved brug af brutto driftsindkomst , da der tages hensyn til tab for belægning og manglende betaling.
Så skal tilstand og fremtidige udgifter overvejes
Mere subjektiv, men meget vigtigt, tager hensyn til ejendomsforholdet.
Da ingen af indkomstvurderingsmetoderne overvejer ejendomsforhold og fremtidige sandsynlige store reparationsudgifter, skal disse tages i betragtning ved ankomsten til et endeligt estimat af værdi.
Når man køber en eksisterende ejendom, kunne den have fungeret meget effektivt, eller der kunne være operationelle problemer, der nedtrykker nettoresultatet. Når investorer vurderer et lejlighedsprojekt som et eksempel, kan lejen måske ikke være lejen, og udgifterne kan være højere eller lavere end de burde være.
Lad os sige, at en udlejer har givet lejebidrag til nogle lejere i bytte for tjenesteydelser, eller bare fordi de har haft problemer, og udlejeren ikke ønsker at udskyde dem. Eller reparations- og vedligeholdelsesudgifter har været lavere end normen for lignende ejendomme. Ejeren kan have været trættende med ledelsesopgaver eller bare ikke bekymret for de problemer, der kommer ned af vejen fra dårlig vedligeholdelse.
Investorer, der undersøger alle aspekter af operationen, kunne se en mulighed, fordi lejenumrene ikke er reelle. De ser, at få lejere i disse enheder ved fuldtidsleje ville betyde en væsentlig forskel i rentabiliteten, så de vil købe det. De kan se, at ejendommens udgifter ikke er som de burde være, og ejendommen falder i forfald, så de kan videregive købet.
Skarpe investorer og helt sikkert långivere vil forsigtigt trække hinanden fra projektets økonomi for at være sikker på, at de reelle tal er, hvad de arbejder med. Det er overraskende, hvor mange mindre kommercielle ejendomme er mismanaged. Enten lejer er for lave, udgifter for høje eller en kombination af begge. Investorer, der stopper ved de grundlæggende værdiansættelsesberegninger uden at grave ind i lejer og udgifter, overfører ofte de allerbedste tilbud eller overbetaling for ejendomme.
Kend indkomstmetoden, som den bruges meget
Hvis du planlægger at arbejde med investorkunder, skal du bruge betydelig tid, hvis det er nødvendigt for at lære indkomstmetoden for værdiansættelse. Du ønsker ikke, at din investor køber eller sælger kunder skal bruge terminologi, som du ikke genkender eller beder om beregninger, du ikke kan udføre.
Arbejde med investorer kan være ganske givende, da dette nichemarked er meget aktivt.
Du vil også opbygge stor gentagelsesvirksomhed samt henvisninger fra tilfredse investorkunder.
** Opdatering: Jeg opdaterer denne artikel efter ejendomsmarkedet nedbrud og under hvad der synes at være starten på et opsving. Appraisører blev ekstremt konservative efter markedsproblemerne og har været skylden for at bremse genopretningen ved at undervurdere egenskaber og anvende foreclosures for sammenlignelige. Men de synes at være at komme tilbage på en jævn køl nu.