Ved at sælge ejendomsregistre vælger ejendomsmæglerne for nylig solgte ejendomme, der ligner emneejendommen og i samme geografiske område. Ved at sammenligne disse egenskaber og justere for funktionsforskelle foretages et estimat af værdi for emneegenskaben.
En grundig ejendomsmægler vil dog gøre en anden anden CMA for en sælger eller en køber.
En anden grundig CMA vil omfatte sammenligninger med de i øjeblikket opregnede lignende ejendomme i området. Den samme proces vil blive brugt, men med de nuværende ejendomme. Dette ville muliggøre en vurdering af den nuværende konkurrence og kunne føre til en stigning eller et fald i estimatet baseret på de solgte ejendomme.
Også kendt som: CMA, sammenlignelig analyse
Kvaliteten af sammenlignelige valg
Afgørende for en CMA's nøjagtighed ved bestemmelse af markedsværdien er udvælgelsen af de bedste sammenlignelige egenskaber. Tre agenter, der vælger endnu en anden sammenlignelig ud af tre eller fire, kan komme med nogle meget forskellige værdiansættelser. Dette sker meget, når en sælger handler for et noteringsagent. De får et estimat fra flere agenter, og de er overraskede over forskellene. Desværre er den, som giver dem højeste nummer, ofte den, der får noteringen, og det er normalt ikke et godt nummer.
Der er flere ting at overveje, når du vælger comps:
- Når ejendommen sælges: Salg mere end to eller tre måneder i fortiden er ikke gode comps, især på hurtigtflydende markeder. Jo nyere salg er jo mindre sandsynligt, at markedet er flyttet nok til at gøre ejendommernes solgte priser irrelevante på tidspunktet for CMA.
- Hvor ejendommen er placeret: Den allerbedste situation er, at boligen ligger i samme underafdeling. Det er ikke muligt i mange tilfælde, så den næste overvejelse er at finde comps i samme kvarter eller det generelle område. Når du ikke kan få passende comps på den måde, kan meget lignende boliger i lignende underafsnit i andre dele af byen være den eneste tilgængelige ressource.
- Boligets kendetegn: Når det drejer sig om antal soveværelser, bad, husets firkantede størrelse, størrelsen af partiet og andre funktioner i hjemmet, skal de sammenlignelige boliger være så længe som muligt. Det er sjældent, undtagen i store cookie-cutter-underopdelinger, at du får alle disse ting til at sammenligne præcist.
Kvaliteten af tilpasningerne
Det sidste punkt ovenfor bringer os til en diskussion af, hvordan vi kompenserer vores beregning for forskelle i strukturerne. Vi foretager justeringer, ligesom de af bedømmere, for at tilpasse de solgte priser for de sammenlignelige boliger for bedre at matche vores emneejendom.
Med andre ord, hvis vi har et 3 soveværelse, 2 badeværelser hjem med en bil med to biler og 2100 kvadratmeter boligareal, forsøger vi at finde tre eller fire comps med alle disse funktioner det samme. Men vi vil sjældent, så vi skal foretage tilpasninger til deres solgte priser.
- Lad os sige, at en comp kun har to soveværelser. Vi må antage, at det ville have solgt for flere penge med tre, så vi vil tilføje nogle penge tilbage til sin faktiske solgte pris for at tilpasse den til at have haft tre soveværelser. Det samme gælder for bade- og garagerum.
- Hvis det er den anden vej, siger tre badeværelser, da vores emnehjem kun havde to, så ville vi trække værdien af et badeværelse fra den solgte pris i vores justering.
- Vi behøver ikke at gøre noget med firkantede optagelser, før vi gør vores beregningsfinale.
Når vi har justeret vores sammenlignelige hjem solgte priser, opdeler vi hver solgt pris ved deres kvadratfod for at få den solgte pris pr. Kvadratfod. Vi gennemsnitlige dem for vores tre eller flere comps for at få en gennemsnitlig værdi pr. Kvadratfod. Derefter forøges det simpelthen det ved vores emnehjemmets firkantede optagelser for at få vores estimerede nuværende markedsværdi.
Der har du det store billede af at lave en CMA, men du vil gerne grave ind og lære mere og øve, før du gør dem til kunder.