Hvis du er ny til ejendomsforretningen eller ny til området, få hjælp. En CMA er ikke bare sammenlignende matematik. Et grundigt kendskab til dynamikken i ejendomssalget i det specifikke område er nødvendigt at foretage vurderinger baseret på de fremlagte data. "Fast ejendom er lokalt" er et velkendt citat, fordi det er sandt, og du skal lære alt om dit lokale marked.
Med andre ord skal du vide noget om dit marked og hvorfor hjem i et område sælger anderledes og til højere eller lavere priser end sammenlignelige boliger i et andet område.
Bare at sammenligne tal uden at vide om kvarterer og ejendomme kan være en katastrofe. Den vigtigste aktivitet i en CMA er valget af sammenlignelige egenskaber.
Nøje indsamlede sammenlignelige egenskaber
Når du vælger egenskaber, som du anser for at være sammenlignelige med din emneegenskab, omfatter vigtige overvejelser:
- Statistisk set er salget langt over eller langt under størstedelen af gruppen mistænkt. Der er sandsynligvis gyldige grunde til divergensen. Hvis du har nok nylige comps, kaste du alt for høj og alt for lav pris salg.
- Sørg for at du kan retfærdiggøre comps, der ikke bruges. Hvis du bestemmer en sammenlignelig, er ikke passende, har du en god grund. Hvis du bliver bedt om senere af din klient, hvorfor du ikke brugte et bestemt hjem, vil du være i stand til at svare sandfærdigt og retfærdiggøre dine handlinger.
- Træk sammenlignelige egenskaber fra emneejendommens område eller så tæt som muligt. Hvis det er umuligt at finde nok comps i samme kvarter, kan det være nødvendigt at bruge nogle fra et lignende kvarter i en anden bydel.
- Brug solgte sammenligninger, der ikke er for gamle. Hold dig som en tidsramme som muligt. På hurtige markeder er det nemt, men ikke så meget, når salget er langsomt. Hvis du skal gå tilbage mere end to eller tre måneder, skal du sandsynligvis lave nogle subjektive justeringer i den lange periode. Det er ikke let, da der virkelig ikke er nogen regel for, hvordan man gør det nøjagtigt.
- Når mængden tillader det, skal du kun bruge lignende konstruktionstyper. Et eksempel kan være, at din emne ejendom er en enkelt historie hjem og mange af comps er to historier. Med vores aldrende befolkning vil mange seniorer lede efter en enkelt historie hjemme, så det kan være mere efterspurgt
Justering af værdi for ejendomsforskelle
Ved sammenligning af lignende egenskaber er der altid forskelle. Sørg for at justere din fagegenskabs værdi estimat for dets forskelle fra de sammenlignelige egenskaber:
- Tilføj eller trække værdi for forskellen i partiet eller arealstørrelsen.
- Gør det samme for funktionsforskelle, såsom soveværelser, badeværelser, garage osv.
- Se på finansieringsforskelle, der kunne have påvirket salgsprisen. Sælgerfinansiering kan til tider resultere i en højere pris betalt for en ejendom, der ikke er relateret til dens sande værdi. Husk at disse skal være "armlængde" -transaktioner. Der bør ikke være særlige forhold, familiesalg, nødsalg mv.
En aktuel analyse af det konkurrenceprægede marked
En fuldstændig og detaljeret rapport til din listeoversigt / klient kan ikke være fuldstændig uden en lignende markedsanalyse af de ejendomme, der er opført og konkurrerer med deres hjem på det tidspunkt. Din anbefaling på listen pris kan ændres op eller ned afhængigt af hvor mange boliger der er angivet i området på det tidspunkt og deres listepriser.
At vide, at nogle af de højest solgte comps kom fra perioder med meget lav opgørelse, kunne medføre, at du ændrer dit listeprisestimat lidt ned, hvis det nuværende marked har en væsentligt højere beholdning. Går den anden retning, hvis der er færre boliger til rådighed, kan du muligvis justere din forespørgselspris opad.
Resultater, der vises i et letforståeligt format
Dette er ikke en kampagne for "smuk". Der er software løsninger til næsten ethvert MLS-system, der producerer meget polerede udseende rapporter til sammenlignende markedsanalyse. Værdien er i dataene og din fortolkning af den. Lad ikke glansen af "præsentationen" have en større betydning end valget og fortolkningen af dataene.