Prorating Leje til ejendomsinvesteringen

Gør nogle enkle matematik til at beregne de nøjagtige beløb, der skal betales ved lukning

Salg af udlejningsejendomme indebærer et par mere rynker end at sælge andre ejendomme. Eventuelle lejemål, der betales til sælgeren inden udløbsdatoen, skal prorateres ved afslutningsbordet i en fast ejendomstransaktion. Det betyder, at sælgeren skylder køber eventuelle lejebeløb, der repræsenterer tidsrummet fra lukning gennem lejeperiodens udløb - normalt en måned.

Lejeprorationer udføres normalt ved afslutningsdatoen, og de omfatter ikke sikkerhedsindskud , som kan overføres til køberen af ​​sælgeren, der skal holdes som de var før salget.

Køber vil da være ansvarlig for indlånet og deres eventuelle disposition baseret på vilkårene i den nye lejekontrakt.

Et forsøgsberegningseksempel

Tre beregninger bestemmer størrelsen af ​​en lejebetingelse:

1. Bestem antallet af dage, som sælgeren skylder køberen
2. Ankomme til lejebeløbet pr. Dag
3. Multiplicere leje / dag beløbet gange antal dage

Antag at en duplex med begge lejede enheder sælges. Lejelserne er $ 500 pr. Måned for Unit A og $ 700 pr. Måned for Unit B. Lejen blev betalt for begge enheder den 1. september og vi lukker den 12. september.

1. 30 dage i september minus de 12 dage ved lukning svarer til 18 dage til prorat
2. Lejer i alt $ 1200 / month så opdele med 30 dage til et dagligt udlejningsbeløb på $ 40
3. $ 40 pr. Dag lejebeløb gange 18 dage er $ 720

Dette beløb vil vise som en "kredit" til køberen og en "debitering" til sælgeren på afsluttende erklæring.

Andre overvejelser

Det er klart, at udlejningsejendomme købes for deres pengestrømme og det samlede ROI med påskønnelse og skattefordele , uanset om de er enfamilieboliger eller lejligheder.

Præsentationen af ​​husleje ved lukning er kun en vigtig overvejelse.

Købere bør afgøre, om de rapporterede leje er korrekte. Sørg for, at lejerne i regneark og indkomstdokumenter er faktiske. En potentiel køber af en udlejningsejendom skal få bankerklæringer for at bekræfte, at det er de faktiske lejer, der betales.

Hvis en lejligheds leje skal være 750 dollar om måneden, skal du bekræfte, at dette faktisk er det beløb, der bliver deponeret hver måned.

For eksempel kunne udlejeren have lade lejeren handle for nogle eller hele hans husleje. Måske gav lejeren rengørings- og vedligeholdelsestjenester, eller måske fik lejeren en lejebegrænsning uden for bøger på grund af et personligt forhold til udlejer. Af en eller anden grund vil tallene kun afbalancere, når alle lejemål, der indgår i lejemål, rent faktisk er deponeret.

En potentiel køber kan også spørge, om sælgeren opkræver aktuelle markedsrenter. Bekræft, om lejere betaler under, ved eller over hvad andre landejere i området opkræver for lignende ejendomme. Der kan være reel værdi på dette område for køberen. Nogle udlejere er enten dovne eller kan bare ikke lide at interviewe og placere nye lejere, så de vil undgå at øge husleje i længere tid for at holde de samme lejere på plads.

Lejerne, der betales, kan derfor betydeligt under de nuværende markedsrenter. Lejer kan øges straks efter udløbsperiodens udløb for at ændre afkastet og pengestrømmen til fordel for den nye ejer.