Hvis du overvejer at investere i fast ejendom udlejningsejendom , der er meget forskning at gøre. Du bør også være sikker på at du er egnet til at være udlejer, og at du har tid til at styre ejendomme. Det eneste, der afsættes til nu, er det, vi vil gøre her, at undersøge, hvordan en ejendom genererer pengestrømme fra udlejningsoperationer .
For vores eksempel bruger vi en fireplex, hvor alle fire enheder er bestemt til fuldtidsleje. Dette er en simpel pengestrømsberegning for at illustrere ejendomspotentialet som en investering. Kritisk til dette, som med de fleste investeringer, er et intelligent og velforsket køb på forsiden. Vi antager for vores eksempel, at denne køber gjorde deres forskning og lavede et godt køb på vores fourplex. Her er købs- og udlejningsoplysninger:
- Købsprisen på fourplex er $ 325,000.
- Køber placerer 20 procent ned, eller $ 65.000, finansiering $ 260.000.
- 30-årigt lån er på 6,5 procent, med Princip / Rente betaling på $ 1.643 per måned.
- Skat og forsikring ved køb er $ 3.600 pr. År, for samlet betaling på $ 1.943 pr. Måned.
Køberen gjorde deres forskning og ser en stabil lejeforespørgsel efter disse enheder, som alle forbliver optaget mest af tiden. For at være forsigtig i deres beregninger beregnes en 6 procent ledig stilling og ikke-betalingsrisiko for at forudse det reelle pengestrømme .
Enhederne er alle identiske og lejer for $ 900 pr. Måned hver. Lad os se, hvordan vores beregning går i stykker:
- Brutto lejeindtægt er $ 900 X 4 X 12 måneder eller $ 43.200 pr. År.
- Betalinger er $ 1.943 X 12 = $ 23.316 per år.
- Forrige ejerens reparationsomkostninger har i gennemsnit 1,700 dollar pr. År.
- Ledige stillinger og kredittab er anslået til 6 procent af husleje eller 2.592 euro pr. År.
- Ejer bruger omkring $ 400 hvert år i diverse og reklameomkostninger og forvalter ejendommen alene.
Det er de grundlæggende operationelle poster, der går ind i vores pengestrømsberegning . Lad os tage vores beregning til overskuddet:
- Lejeindtægter - Ledige tab - Betalinger - Udgifter = Pengestrømme
- $ 43.200 - $ 2.592 - $ 23.316 - $ 2.100 = $ 15.192 / 12 = $ 1.266 pr. Måned i positiv pengestrøm.
Analysere dit afkast som " kontanter på kontanter investeret", vil du opdele din faktiske kontantinvestering på $ 65.000 ned i det årlige afkast af kontanter eller $ 15,192. Dette er et udbytte på 23 procent på din investering investeret! Der er få investeringer derude, der giver denne form for afkast.
Pengestrømme er en funktion af mange input, og en eller flere af dem kan ændre og beskadige eller forbedre kontantstrømmen. Nogle er påvirket af markedet og økonomien. Hvis en større lokal arbejdsgiver lukker eller bevæger sig, kan efterspørgslen efter udlejningsejendom falde over natten. Dette er noget, du ikke kan kontrollere, men forhåbentlig undgår ved at gøre din due diligence om de lokale arbejdsgiveres sundhed og planer. Hvis de er sunde og rentable med en lang lejekontrakt, der for nylig blev fornyet, er du nok i god form.
Andre faktorer, som er uden for din kontrol, er ejendomsskat og ejendomssikring.
Skatter og præmier kan stige, øge driftsomkostninger og sænke driftsindtægter og pengestrømme. Disse negative faktorer kan kompenseres med andre faktorer, som du har kontrol med. Du kunne finde måder at reducere omkostninger til markedsføring, ledelse og vedligeholdelse. Selvfølgelig, hvis lejemarkedet er stærkt, kan du hæve leje. Det er en delikat balance, da det kan øge ledigheden. Tabet af indkomst fra mere ledige enheder kan nemt udslette eventuelle gevinster fra forhøjede leje.
Tjek resten af denne udlejningsinvesteringsserie for at se de andre måder, hvorpå dette eksempel ejendom giver skat og andre incitamenter og afkast.