Som i alle fast ejendomstransaktioner skal vi vide, om vi proraterer "igennem" eller "til" datoen for lukningen, såvel som om vi bruger et 360-dages "bankmandens år" eller et 365 dagers kalenderår.
Trinene er:
- Bestem antallet af dage fra slutningen til dagen for politikudløb.
- Beregn omkostningerne pr. Dag af forsikringen.
- Multiplicer antallet af dage gange mængden pr. Dag.
Lad os lave en stikprøveforsikring. En fast ejendom investor antager forsikringen på en leje ejendom. Den årlige præmie for politikken er $ 1350. Den politiske præmie blev fuldt ud betalt den 12. februar, og afslutningen er den 15. oktober samme år. Vi bruger et kalenderår på 365 dage og proraterer "igennem" lukning. Det betyder, at sælgeren betaler for lukkedagen.
- Antal dage fra 16. oktober til 11. februar næste år er: 16. oktober + 30. november + 31. december + 31. jan. 11. feb = 119 dage
- $ 1350 divideret med 365 dage = daglige omkostninger på $ 3,70
- $ 3,70 omkostning / dag X 119 dage = prorated beløb på $ 440.30.
Dette beløb ville være KREDITET til Sælgeren og BIDRAGT til køber.
Pro ration og afslutningserklæring
Hvorfor er der varer på en fast ejendomstransaktions lukkede erklæring, der skal vurderes?
- Penge i escrow - nogle gange er det nødvendigt at afgøre, om nogle af de penge, der holdes i escrow for udgifter, skal returneres til sælgeren eller forblive i escrow for køberen.
- Forsikring - Forsikringspræmier betales i forvejen, så sælgeren har betalt for et helt forsikringsår. Ved afslutningen tilbagesendes nogle af de præmiepenge til sælgeren for resten af året, at de ikke ejer ejendommen.
- Ejendomsskatter - Som forsikring, men det virker anderledes. Lad os sige, at du lukker i juni, og skatteregninger for dette år kommer ud i november til betaling senest den 1. januar. Køberen vil være ejeren på skatte tid, men de var ikke for hele skatteåret. Så skyldes sælgeren det skyldige beløb mellem lukning og afgiftsdato. Normalt krediteres dette beløb til køberens side af erklæringen ved lukning, og køberen betaler afgiften ved forfald.
- Leje - Lejeejendomme vil i de fleste tilfælde have leje betalt for måneden i begyndelsen af måneden. Så hvis aftalen lukker den 15. i måneden, er sælgeren blevet betalt for hele måneden, men kun skyldes halvdelen af det. Køberen krediteres for lejebeløbet for de sidste 15 eller 16 dage i måneden.
- Kommercielle leasingydelser - Der findes flere typer af lejemål med forskellige betalingsstrukturer. Det er kompliceret, men en lukning vil kræve fordeling af, hvad der skyldes sælgeren for deres ejendomsret og resten tilhører den nye ejer.
- Farm og Ranch Leases - Ofte kan gårde og rancher lease jord fra en nabo eller fra regeringen til græsning. Hvis det er tilfældet, skal enhver forudbetaling, der gælder for tidspunktet for lukning, gå til sælgeren, da de ikke længere er ejere. Køberen vil være ansvarlig for dette.
Det er vigtigt at vide, at dette er accepteret praksis, men nogle af dem kan forhandles som en del af købsaftalen. De er ikke jernklædte. Især med kommerciel ejendomsret kan en skarp ejendomsmægler være værdifuld for deres klient ved at pege på områder af aftalen, der kunne forhandles, hvis de har ramt en prisdæmpning.