Undgå kapitalgevinstskat
1031-udvekslingen var ikke rundt i Ben Franklins tid. Han sagde: "I denne verden kan der ikke siges at være sikker, undtagen død og skat." Nå er døden stadig sikker, men de, der besidder fast ejendom til investering, kan undgå kapitalgevinster i det hele taget. Eller i det mindste deres arvinger kan. Derfor siger investorer, at du kan "bytte til du taber."
Hvad IRS siger
Her er hvad Internal Revenue Code, afsnit 26, afsnit 1031, siger: "Ingen gevinst eller tab skal anerkendes ved udveksling af ejendomme, der holdes til produktiv brug i en handel eller forretning eller investering, hvis en sådan ejendom udelukkende udveksles til ejendom af samme- slags, der skal afholdes enten til produktiv brug i en handel eller forretning eller investering. " Ejendom af samme slags betyder simpelthen anden fast ejendom, og kræver ikke et land-til-land eller kontor-til-kontor-udveksling.
Det betyder, at hvis din transaktion kommer inden for 1031, har du enten ingen skat eller begrænset afgift på tidspunktet for udvekslingen. Der er ingen grænse for hvor mange gange eller hvor ofte du kan gøre en 1031. Du kan indse et overskud på hver bytte, men du undgår skat, indtil du rent faktisk sælger for kontanter. Så vil du forhåbentlig kun betale en skat, og det på en langsigtet kapitalgevinst.
Byt til du drop
Så vi ved, at vi kan sælge nogle investeringsarealer og købe kontorudlejningsejendomme, mens de udskudte kapitalgevinster på vores fortjeneste fra salg af jord. Dybest set er der tre krav til, at dette kan fungere. Investoren skal være
- Sælger investeringsejendomme og ikke en personlig bolig
- Udveksling af egenskaber af samme art, hvilket betyder simpelthen enhver anden fast ejendom; og
- Faktisk udveksling af ejendomme ved at opfylde visse frister og tidsrammer.
Hvad du ikke kan gøre
IRS siger, at en 1031 udveksling ikke kan bruges til at udveksle:
- Lager i handel eller anden ejendom bestemt til videresalg
- Aktier, obligationer eller noter;
- Andre værdipapirer eller bevis for gældsætning eller renter
- Interesser i et partnerskab; eller
- Tillidsbeviser eller gavnlige interesser.
Vokser dine bedrifter med regeringen som din partner
Hvis dit ejendoms salg og efterfølgende køb kvalificerer til en 1031 udveksling, også kaldet en lige venlig udveksling eller en Starker, og du opfylder kravene i tidsrammer, kan du bruge regeringens penge til at vokse dine beholdninger.
Efterhånden som værdien af dine investeringsejendomme stiger, kan du gentagne gange handle for øget værdi eller lejeindtægt, udskydelse af kapitalgevinster skatter hele vejen. De penge, der ville have betalt kapitalgevinster skat for hver transaktion, pløjes til næste transaktion som egenkapital i den nye ejendom. Regeringen bliver din partner i din voksende ejendomsportefølje.
Selvfølgelig vil et endeligt salg uden en 1031-udveksling på et tidspunkt udløse kravet om betaling af akkumulerede kapitalgevinster eller langsigtede kapitalgevinster. Men hvis investor dør, vil omkostningsgrundlaget for den sidste ejendom justeres til nutidsværdi. Dine arvinger ville ikke være ansvarlige for de akkumulerede kapitalgevinster skat. Ben Franklin ville have elsket dette.