01 - Kun renter på realkreditlån - Et populært valg under højevalueringsperioder
- Låntageren opfylder hovedstolen med en ballonbetaling
- Lånet afskrives og låntageren får en ny, betydeligt højere månedlig betaling
- Ejendommen er solgt.
Fordelen er, at en rentetilpasning af realkreditlån giver låntageren mulighed for at udskyde hovedstolpenge i den periode på 5 - 10 år, der holder månedlige betalinger lavt og potentielt frigør kontanter til andre investeringer eller for at dække månedlige udgifter. Også i denne periode er rentebetalingerne fradragsberettigede (kontakt din skattefaglig, vær venlig).
En rente, der kun er rentegodtgørelse / højevalueringsperiode
Rentetilpasningslånet er blevet et populært valg for investorer på områder, hvor stigende ejendomsværdier eller høje apprecieringsperioder har gjort det vanskeligt at finde positive pengestrømme.
Her er et eksempel, du leder efter et hjem. Fast ejendom værdier og priser stiger i det område, du kigger på. Samtidig går dine andre investeringer ikke rigtig godt. Du kan overveje en interesse kun pant som den bedre strategi. Men husk, långivere anser renten kun realkreditlån som mere risikabelt, og de vil pris dem højere.
Eksempel: et 30-årigt rentetilskud på $ 100.000 til en rente på 7,0%:
• Rente kun betaling: $ 583 / month, $ 7,000 / year
• Konventionel betaling: $ 665.30 / month, $ 7.984 / year
• Besparelser i løbet af de første ti år: $ 82 / month, $ 984 / year
02 - Lånekort og årsager til rentenes eneste lån
Renter og hovedstolsbetalinger
Figur 1 ovenfor viser den månedlige betalingsplan for lånet. Investor betaler kun renter i løbet af den oprindelige periode af lånet, så lånet afskrives igen for at betale den primære balance på $ 100.000 over de resterende år.
Figur 2 viser, at den primære saldo forbliver flad i den rentebeløbige periode, og begynder først at falde, når investor begynder at betale hovedstol. Et rentebærende lån kan være egnet til en investor, der:
- Forsøger at undgå negativ pengestrømme i de første år af en investering,
- Planer om at vende ejendommen,
- Har andre anvendelser til de kontanter, der ville blive betalt som rektor, eller
- Forventer høje niveauer af ejendomsgodkendelse.
Potentielle risici
Den primære risiko for investoren bliver efterladt med negativ egenkapital, hvis ejendomsværdien af ejendommen falder, da der ikke betales nogen hovedstol i den rentetidige periode.
Andre potentielle risici er:
- Din indkomst er ikke steget som forventet
- Der kan være forudbetaling straffe
- Så mange renter er kun realkreditlån regulerbare rente (ARM), de indledende betalinger kan være lave, men hvis renten stiger, så vil betalingerne
- Du har ikke pengene, når der kræves hovedstol
- Det generelle ejendomsmarked falder og salg er ikke øjeblikkeligt.
- Det er svært at forudsige, hvilke rentesatser der vil blive, hvis hovedstolen afskrives.
Forfatteren: Chris Smith er en fast ejendom investor, grundlægger af en online reference for investorer og fast ejendom fagfolk og har offentliggjort artikler i Corporate Finance Magazine, Euromoney og Business Journal Network.
03 - Opdatering siden Mortgage Crash
UPDATE:
Jeg ønskede at opdatere denne artikel efter crash. Det er nu 2016, og boligmarkedet er stadig ved at komme sig tilbage fra det ulykke, der startede i 2006. Der var meget fingerpegende at placere skylden i ulykken, og et af målene var lax-udlånspolitikker. Realkreditinstitutter blev skylden for udlån til personer, der ikke skulle have fået et pant, eller til dem, der fik pant, de ikke havde råd til.
Jeg er ikke noget rentebeløbende realkreditlån, da de er en ganske speciel niche, der bruges meget af investorer. Men nogle af dem gik under, fordi de var for stærkt gearede. Som med mange kreative lånetyper blev rentelånet næsten ikke-eksistent efter nedbruddet, men det er tilbage i det almindelige i disse dage. Det tjener godt legitime strategier for investeringsniches.