Værdi er lig med netto driftsindtægter divideret med cap rate
Hvis du er en fast ejendom investor, og du overvejer at købe en ejendom, er en af de første ting, du vil gøre, at bestemme ikke kun denne ejendoms markedsværdi, men også dets driftsindtægter og omkostninger.
Det vil fortælle dig, om det opfylder dine pengestrømme og rentabilitetsmål. Og hvis du starter ud, er forståelseskapaciteten vigtig for din fremtidige vækst i virksomheden.
Bestemmelse af ejendomsværdi
Først skal du bestemme nettoindtjeningen (NOI) for den emneejendom, som du eller din klient overvejer. NOI af en leje ejendom er dens lejer mindre sine udgifter. Hvis det er et lejlighedskompleks, skal du bestemme nettoindtjeningen efter, hvad det koster at vedligeholde.
Dette kan være lidt af en udfordring, fordi du ideelt set har brug for indkomst- og udgiftsopgørelser fra ejendommen, som kun den nuværende ejer ville have. Men du kan også estimere NOI ved at multiplicere salgsprisen ved hjælp af kapitaliseringsrenten.
Et eksempel
Et seks-enheders lejlighedsprojekt kan give $ 30.000 nettoresultat fra huslejer. Bestem kapitaliseringsfrekvensen fra en nylig, sammenlignelig, solgt ejendom. Nu divider det pågældende driftsresultat med kapitaliseringsrenten for at få det nuværende ejendomsværdi resultat.
Lad os sige, at din sammenlignelige ejendom sælges til 250.000 $. Du har fastslået, at ejendommen er NOI efter fradrag af gældende udgifter er $ 50.000. Opdele det med $ 250.000 salgsprisen. Du har en aktiveringsfrekvens på .2 eller 20 procent.
Hvis du antager en kapitalisering på 20 procent. $ 30.000 divideret med 20 procent er $ 150.000, hvilket ville være den nuværende værdi af ejendommen.
Andre værktøjer
Husk på, at dette ikke er den eneste metode til beregning af indkomstværdier. Det er kun et værktøj i boksen. De forskellige værdiansættelses- og resultatprincipper, som investorer og ejendomsmæglere bruger i deres daglige rutiner, har alle en vis værdi.
Der er bøger fulde af komplicerede beregninger, der bruges til at værdiansætte fast ejendom og til at bestemme udførelsen af ejendomsinvesteringer og udlejning af ejendomme og operationer. De fleste investorer bruger regelmæssigt kun halvt dusin af disse beregninger til boliginvesteringer. Nogle finder anvendelse på grossistvirksomhed, nogle til fix-and-flip-projekter, og stadig andre til udlejning af investeringer. Nogle er mere nyttige for udlejningsinvesteringen ved fastlæggelsen af deres porteføljers langsigtede ydeevne.
Commercial Property Investment
Et helt nyt niveau af matematik er involveret i erhvervsejendomsinvesteringer. Der er nogle meget specialiserede beregninger brugt af långivere for at afgøre, hvorvidt et køb eller projekt skal finansieres. Det er godt at vide om dem, fordi mange meget succesrige private investorer udvikler sig til investering i flere familie og erhvervsejendomme.
At vælge hvilke værdiansættelses- og fortjenstberegninger der skal bruges afhænger af dine mål og egenskabstypen.
Hvis du er en investor, der køber enkeltfamilieudlejningsejendomme, bruger du nogle beregninger, men sandsynligvis ikke det, der er interesseret i cap-sats og andre multi-familie-orienterede beregninger.
Udlejning af fast ejendom
Begyndelsen af en vellykket udlejningsinvesteringsstrategi er et nøjagtigt skøn over udbyttet for den fremtidige ejendom. Når du ejer udlejningsejendomme, fortæller netudbyttet, hvor godt din investering er med ikke kun markedsfaktorer og leje inkluderet, men også med dine omkostninger, herunder forvaltning og vedligeholdelse.
Bundlinjen
De, der investerer i fast ejendom via indtægtsproducerende egenskaber, bør have en metode til at bestemme værdien af enhver ejendom, de overvejer at købe. Cap satser anvendes i vid udstrækning i kommercielle og multi-familie ejendomsvurdering og rentabilitetsstudier.
De kan bruges til at bestemme en god salgspris for en ejendom - eller fra den anden side, værdien af en børsnoteret ejendom i forhold til prisen.
Som en fast ejendom professionel betjener investeringskunder, bør du være meget bekendt med alle metoder til værdiansættelse af indkomstegenskaber. Hvis du gør alle dine egne ejendomsvedligehold og -forvaltning, har du muligvis ingen involverede omkostninger bortset fra materialer, hvis du ikke værdsætter din arbejdskraft. Det er dog langt mere sandsynligt, at du vil have flere omkostninger involveret, og din netto driftsindtægt er det antal, du får efter alle disse fradrag.