At lade IRS hjælpe dig i din ejendomsinvesteringsvirksomhed
I vores Rental Property Income Series ser vi på de måder, hvorpå en leje fourplex kan returnere kontant og skattefordele til ejeren. Disse omfatter:
- Lejeindtægter efter direkte udgifter, forsikring og ejendomsskat.
- Afskrivningsfradrag for at modregne skatter på lejede indtægter.
- Renteafdragsrenten.
Vi vil tale om rentegodtgørelsen i denne artikel. Ved hjælp af vores eksempel ejendom købt for $ 325.000 med et $ 260.000 lån, er vores realkreditrenter cirka $ 16.814 det første år af lånet. Ser vi tilbage på vores udlejnings kontantstrøm og afskrivningsberegning sidder vi på en potentiel skatteforpligtelse på $ 25.999.
$ 25,999 - $ 16,814 = $ 9185
Dette er langt fra en dårlig ting, som vi har set, at vi pocketing $ 15,192 i kontanter, realiserer ejendomsgodkendelse og betaler kun skat på $ 9185. Husk at andre artikler i denne serie diskuterer afskrivninger og andre indtægter og fradrag. I forbindelse med denne rentegodtgørelse hjælper IRS dig med at bevare denne ejendom, mens den værdsætter værdien samt nyde et positivt pengestrømme med mindre skatteforpligtelse på nuværende tidspunkt.
Andre udlejningsejendomsskattefordele
Alle dine forretningsomkostninger:
Hvis du kører annoncer for lejere, kan du fratrække det. Hvis du betaler for hosting eller for en hjemmeside til dine ejendomme, kan du trække det fra. Vedligeholdelse, regelmæssige reparationer (ikke store ting, der skal afskrives) og udgifter mellem lejere, som maleri, er alle fradragsberettigede.
Hvis du ansætter professionelle administrationsselskaber eller betaler en advokat og revisor for tjenester relateret til dine ejendomme, er det også fradragsberettiget.
Hvis du holder styr på, kan du endda fratrække kilometertaludgifter, der kører for at kontrollere dine ejendomme.
Afskrivninger
Dette er en rigtig god, da du kommer til at fratrække en udgift, når du ikke har virkelig brugt penge! Tjek med din revisor, men i de fleste tilfælde vil IRS'en lade dig afskrive værdien af en struktur, ikke jorden, over 27,5 år, hvis det er en udlejnings ejendom.
Så lad os sige, at du ejer et lejebolig, du købte til 187.000 $. Landet er værdiansat til $ 37.000, så din struktur er værd $ 150.000. Del det med 27,5 for at få $ 5,455. Du kan fratrække det som afskrivningsudgift hvert år af ejerskab. Selvfølgelig kommer ingen gave fra onkel Sam uden en fejl. Nogle eller alle dine afskrivninger kan blive genoptaget, hvis du sælger ejendommen med fortjeneste. Kontakt en revisor for detaljer.
Den 1031 Skatteudskud
Dette er en du absolut ikke får med aktier. Når du sælger dine aktieaktier til en fortjeneste, skylder du den nuværende kursgevinst på skat for årets salg. Det er det samme for de fleste andre investeringsejendomme, men ikke for ejendomsinvesteringer.
Reglerne er komplicerede, så du skal bruge en revisor og / eller et 1031 Exchange-selskab for at forklare dem for din situation.
I et rigtigt simpelt overblik, hvis du ruller hele fortjenesten ved salg af en udlejningsejendom til en anden ejendom, behøver du ikke betale kapitalgevinster på det overskud, i stedet for at sende dem frem i tiden til det endelige salg.
Endnu bedre, du kan gå på pension som en konge og tage den med dig! Nå, ikke teknisk. Hvis du forlader din ejendom til dine arvinger, vil de arve det ved "step-up" -værdien. Det betyder, at det vil blive arvet til værdien ved din død, og alle kapitalgevinster forsvinder til skatteformål! I mellemtiden har du nydt din pension på pengestrømmen.
Så kom ud og køb et lejehjem!