Udnyttelse er brugen af forskellige finansielle instrumenter eller lånte kapital til at købe og / eller øge den potentielle afkast af en investering-termen anvendes både på Wall Street og på Main Street ejendomsmarkedet.
Det nemmeste eksempel på fast ejendom er et pant, hvor du bruger dine egne penge til at udnytte købet. I de fleste tilfælde får du en 100% nedbetaling (og en god kredithistorie) 100% af ejendommen og huset du ønsker . Nogle pant programmer kan endda lade dig lægge mindre.
Hvis du er en fast ejendom investor , kan du drive inden for et partnerskab, og partnerne kan lægge op alle nogle af pengene, eller sælgerne kan være villige til at finansiere nogle af købsprisen for den ejendom, de sælger. Alle er eksempler på gearing
Et eksempel på gearing
Lad os sige, at du har kigget efter et hus i et stort kvarter. Du finder 2 ejendomme: et hus på $ 500.000, hvor du skal bruge et pant og et hus på $ 100.000, som du kan købe direkte.
Scenario 1: Du går videre med $ 500.000 huset, banken, og de vil give dig en $ 400.000 pant hvis du sætter ned $ 100.000, eller 20%. Forudsat at fast ejendom i dette område stiger op måske 5% om året, i 12 måneder investeringen er værd $ 525.000.
Scenario 2: Du køber $ 100.000 huset direkte uden at have pant og du skylder ikke noget for noget. Hvis ejendomsmarkedet går op 5% om året, om 12 måneder er din investering værd $ 105.000.
I Scenario 1 har gearing arbejdet i din favør og øget værdien af din ejendomsinvestering. Men hvis ejendomspriserne faldt med 5% i det første år, ville Scenario 1 have tabt $ 25.000. Scenario 2 ville have set et fald på kun $ 5.000.
Ting, der skal undgås i brug af fast ejendom
Anvendes korrekt, kan fast ejendom gearing være et effektivt værktøj til fast ejendom investorer at øge deres afkast af investeringer. Nøglen er at undgå at træffe beslutninger uden korrekt overvejelse af de områder af risiko i gearing. Undgå disse højrisikoadfærd, og du har en langt bedre chance for at realisere succes med at bruge fast ejendom gearing.
01 - Tæller på høje niveauer af vurdering
Selvom ejendommen har værdsat 12% til 20% i en årrække, er det meget risikabelt at regne med, at denne sats fortsætter. Det kan få dig til at betale for ejendomme, forventer at realisere forskellen på salget fra takknemlighet. Hvis det ikke sker, har du tab eller værre.
Når du planlægger dine leverede ejendomsinvesteringer se mindst i tre scenarier: bedste; værst; og mest sandsynligt.
02 - Ender med for høj betaling
Det kan virke som en stor investering at kontrollere en ejendom med en meget lille forskudsbetaling. Du kigger på tallene og ser et virkelig højt investeringsafkast på grund af dit lave kontante udlæg.
Problemet er de højere betalinger, der kommer med højere gearing. Hvis det f.eks. Er et realkreditlån, kan du regne med at skulle foretage månedlige betalinger, og jo mere du lånte, jo højere månedlige betaling.
Skulle markedet blødgøre eller dine ejendomme oplever højere end forventede ledige stillinger eller kreditforløb, kan du finde dig ude af stand til at opretholde de højere realkreditbetalinger, som syntes at være fine i begyndelsen. Hvis du ikke er i stand til at lave månedslisterne, er din investering i fare.
03 - At lade god finansiering resultere i en dårlig køb
Mange investorer har overbetalt en ejendom, fordi de fandt nirvana i en høj løftestangsfinansiering opsætning. Sagde anderledes, bare fordi du kan få en ejendom med meget lidt kontant udlæg betyder ikke, at det er et godt køb. Se på ejendommens værdi i sammenhæng med nuværende og forventede markedstendenser. Find "sammenlignelige" eller andre egenskaber som det. Hvad har de solgt til? Hvad sælger i området?
Hvis ejendommen er overpris, vil værdsættelse være minimal eller værre, være ikke-eksisterende. Og ve dig til, hvis markedet fornyer sig selv i et stykke tid. Din overprisede ejendom vil være en betydelig træk, og du vil ikke være i stand til at aflæse den uden at tabe.
04 - At glemme at pengestrømmen er konge
Hvis bare en af disse "ikke" adfærd stikker i dit sind, er det det du bør overveje omhyggeligt. Fejl i dommen i et eller flere af de andre ting her kan overses, hvis du har den ene gode ting - fremragende cash flow .
Hvis din lejebeløb, minus dine pantomkostninger og udgifter, lægger en god pengeafkast i lommen hver måned, så vil det faktum, at ejendommen ikke vinder i værdi i år, ikke være så bekymrende for en begivenhed. Men hvis alle dine ejendomsinvesteringer er nede, er du i en masse varmt vand.