01 - Real Estate Investment Evaluation er både kvantitativ og kvalitativ
Jeg tog et kig på en potentiel investering den anden dag. Det var en sprudlende fire enhed multi-familie ejendom, der blev optaget i sin helhed ejeren, der havde været der i tredive år. Ejeren var en eklektisk akademisk og der var enhver måde af bric-a-brac og antik spredt overalt. Stedet blev ikke opdelt korrekt. Tæppe skulle udskiftes og gulve repareres. Skiftende fundament havde bøjet gulvet på steder og havde skabt store revner, der løb op og ned ad forskellige vægge.
Jeg turnerede stedet med nogle af mine venner - et par, der var interesseret i at komme ind i fast ejendom. De skrev stedet væk fra det øjeblik de gik i døren. Men da jeg så disse buler og revner så jeg en ting: penge. Grundproblemer skræmmer de fleste investorer, hvilket reducerer konkurrencen og kan blødgøre prisfastsættelsen.
Men hvordan man vurderer en aftale som denne? Eller nogen aftale, for den sags skyld? Personligt bryder jeg overvejelserne ned i to kategorier:
• Kvantitativ: Hvordan forventer jeg, at ejendommen skal fungere som en investering? Til denne del kan jeg piske ud min regnemaskine eller mit regneark eller min evalueringssoftware og køre nogle tal.
• Kvalitativ: Jeg må spørge mig selv "Kan jeg trække det af?" Hvis du er ligesom langt størstedelen af fast ejendom investorer, så er du deltidsansat. Det betyder at du bliver nødt til at tackle dette projekt på toppen af dit "dagjob" og styre det efterfølgende. Denne del af analysen vil tage nogle sjælsøgning; en regnemaskine vil ikke hjælpe dig her.
02 - Kvantitativ - Kørsel af tallene ved brug af kappefrekvens
Personligt plejer jeg at se på tre nøgletal, når jeg overvejer en investering. Cap rate , er det første af disse værktøjer.
Cap rate er simpelthen den årlige nettoindkomst divideret med ejendomsprisen. I årevis har investorer brugt "1% -reglen", som blot siger, at den månedlige lejeindtægt for en ejendom skal være ca. 1% af den pris, du betaler for ejendommen. Nogle markeder er flyttet væk fra dette forhold på grund af de voldsomme ejendomsværdier, men i andre kan du stadig finde egenskaber, der passer til 1% -reglen. Noget, som du bør huske på, er imidlertid, at 1% tommelfingerregel er en retfærdig indikator for, om ejeren skal generere tilstrækkelig pengestrøm på årsbasis til dækning af realkreditlån samt omkostninger. Der er selvfølgelig mange variabler, der går ind i dette (fra skatter til renter til den procentvise nedbetaling, som du betaler), men det er et udgangspunkt.
03 - Pengestrøm som et kvantitativt evalueringsværktøj
Den eneste grund til, at du bekymrer dig om cap-sats er, at du virkelig forsøger for en nem proxy for, hvilken form for cash flow investeringen skal generere. Ved investering er kontanter konge - ignorere denne beregning efter din risiko.
Estimering af pengestrømme indebærer at udregne de store forventede pengestrømme (skatter, hovedstol, renter, udgifter, ledige stillinger, gebyrer, reparationer) og sammenligne det med den indkomst, som ejendommen producerer. Du kan også gøre dette via et regneark eller bruge en softwarepakke til fast ejendom evaluering.
04 - Rate of Return som et kvantitativt Real Estate Investment Analysis Tool
Pengestrømme vil igen give dig mulighed for at beregne ejendommens forventede afkast (ROR). Afkast er et mål for rentabilitet; det måler de kontanter, som et projekt vil generere i forhold til de kontanter, du skal indsætte i projektet.
Du skal bruge et regneark eller en evalueringssoftware til fast ejendom til at beregne dette forhold. Jeg synes, det er meget nyttigt, fordi det giver mig mulighed for at sammenligne det afkast, jeg forventer for investeringen vs. det afkast, jeg med rimelighed ville forvente for andre, ulige investeringer. For eksempel: hvis jeg kørte tallene for ejendommen jeg beskrev i starten af denne artikel og det sparkede tilbage til mig en afkast på 8% ville jeg helt sikkert videregive.
Jeg kan forvente at få 8% at investere på aktiemarkedet (lavere risiko og en hel masse mindre indsats). For den risiko og indsats, jeg ville have til at sætte ind i dette projekt, ville jeg forvente en afkast godt nord for 20%.
05 - Kvalitativ - Kan du få projektet færdigt?
Som jeg nævnte ovenfor, vil din regnemaskine ikke hjælpe her. Det er her, når du skal kigge i spejlet og tænke over, hvor meget tid og indsats du vil kunne bruge til projektet.
Lad os igen se på det projekt, jeg talte om i starten af denne artikel. Lad os sige, at du sammenligner det med en lignende mulighed; en anden flerfamilie i samme kvarter, men som kræver mindre arbejde. Du vil tage denne mulighed over fixer-øvre, medmindre den anden tilbyder en betydeligt højere afkast. Men hvor meget højere?
For at starte investorer tilbyder jeg altid de samme råd: På dette område går fejl på forsigtighedssiden. Et projekt, som du kan få gjort, er uendeligt bedre end en, der har du brændt ud, når du er halvvejs igennem. Find noget i dit komfortområde, der tilbyder nogle anstændige tal, få det gjort, og gå videre til et mere udfordrende (og forhåbentlig mere rentable) projekt næste gang.
Konklusion:
Analyse er del kunst, del videnskab. Se på de andre emner i dette afsnit for flere ideer til evaluering af investeringer.
Forfatter Chris Smith er en fast ejendom investor, grundlægger af en online reference for investorer og fast ejendom fagfolk og har offentliggjort artikler i Corporate Finance Magazine, Euromoney og Business Journal Network.