Hvis du skal vende egenskaber, skal du forstå ARV.
- Er investor i stand til at gøre reparationsarbejdet eller i stand til at lokalisere og ordentligt føre tilsyn med entreprenører for at få arbejdet udført?
- Har investoren nøjagtigt anslået omkostningerne ved alt ombygnings- og reparationsarbejde?
- Er der et nøjagtigt skøn over ejendommen ARV eller efter reparation af ejendommen?
Alle disse trin skal udfyldes med nøjagtighed. Du investerer ikke og blinker længe, hvis dine omkostninger for at genopbygge ejendomsdrevne overskud, eller hvis din ARV beregnes forkert. Mange investorer kender deres område og markeder godt, har tilstrækkelige boligrekord, der svarer til emnet ejendom, og føler sig overbeviste om deres evne til at beregne værdien af ejendommen, når de har gennemført renoveringer.
For dem der ikke er sikre, skal du bruge en ejendomsmægler til at lave en CMA eller Konkurrencedygtig markedsanalyse i hjemmet, som om alt arbejde var færdigt. Selvfølgelig kan du også bruge en appraiser, men generelt vil du lige så godt arbejde med en fast ejendom person, der kender deres forretning og området. Hvis du lister med en REALTOR, så er det den person, der spørger.
Overvejelser for ARV i Fix & Flip Investing
Den højeste fortjenestemargin kortsigtede ejendomsinvesteringsstrategi er Fix & Flip-projektet. Selvfølgelig er købsret til en dyb rabat påkrævet på forsiden. Også ved at vide, at du vil have en køber til den pris, du har brug for til dit ønske, er overskuddet i den anden ende.
Det er på ARV, efter reparationsværdi, af hjemmet. I mellem disse to ender er fastgørelsestrinnet, og det er hvor overskuddet bliver godt, men risikoen er også højere.
- Få materialernes estimater ret og køb til rabatter. Arbejde ikke kun med de store kassehusbutikker, men også likvidatorer og rehab butikker.
- Kend dine entreprenører og deres evner. Du skal overvåge i det omfang det er nødvendigt for at være sikker på, at du får kvalitetsarbejde, der skal gøres til tiden og inden for budgettet.
- Budget baseret på din køber. Hvis du vil sælge til en udlejningsejendom investor, skal du holde materialerne i det "acceptable" område. Hvis du sælger på forbrugermarkedet, opgraderer du til færdigheder, som købere ønsker, da du konkurrerer på markedet.
Den gode nyhed er, at dette ikke er raketvidenskab. Det tager kun opmærksomhed på detaljer og nogle forhandlingsfærdigheder.
ARV for Retail Fix & Flip er en mulighed
Da købere begynder at filtrere tilbage på markeder siden nedbruddet, har der været en langvarig lav fortegnelse over egnede nye og eksisterende boliger. Nye boligbyggere har brugt år på at koncentrere sig om en lejlighedsbygning, som det er her efterspørgslen har været; så færre nye boliger til rådighed.
Eksisterende husejere har holdt fast i deres hjem, mens værdierne er blevet genoprettet. Mange er stadig under vand på deres realkreditlån, så de vil ikke sælge snart. Andre er ude fra under, men ikke nok til at lokke dem til at liste deres hjem til salg endnu; de vil fortsætte med at vente med stigende egenkapital.
Baby Boomers, der plejede at være store sælgere at falde ned efter deres børn flyttede ud, har heller ikke solgt til historiske priser. I mange tilfælde skyldes det, at økonomien og beskæftigelsessituationen har holdt deres børn hjemme, selv efter collegeeksamen. Andre simpelthen ser ikke god værdi i mindre boliger med lagerbeholdninger nede og priserne op, så de bliver sat.
Uanset hvad årsagen, hvis du kan lave den rigtige aftale på en fixer og tilføje i nogle af de nye funktioner, købere ønsker, kan du sælge til en detailkøber med en højere margen, som du nogensinde ville få fra en investor.