Fast ejendom investorer, hvis det er økonomisk gavnligt, kan påtage sig et eksisterende pant fra sælgeren, når de erhverver en investeringsejendom. Når dette er gjort, er der en pro ration nødvendig for den antagne realkreditrente.
Da realkreditrenten betales i restance, vil sælgeren skylde køberen at være interesseret "til eller gennem" ved udløbsdatoen, da køberen betaler denne renter på den næste betaling efter afslutningen.
Som med de fleste prorations skal vi vide fra købsaftalen, om vi vil prorating til eller gennem lukning.
- 1. Beregn de dage, som sælgeren skylder køberen.
- 2. Bestem beløbet pr. Dag af renterne.
- 3. Multiplicér antallet af dage med mængden / dagen for total.
Lad os lave en prøvepro-ration. En fast ejendom investor lukker på en leje ejendom den 16. juli. Pantbalancen er $ 257.505, med en rente på 6,75%, og vi bruger et 365-dagers kalenderår. Vi vil prorating "gennem" dagen for lukning. Det betyder, at sælgeren betaler for dagen for lukkede renter.
- 1. Dage sælger skylder køber er 16 for 1 juli til 16.
- 2. $ 257.505 X .0675 = $ 17381.59 divideret med 365 dage = $ 47.62 / day
- 3. $ 47,62 / dag interesse X 16 dage = $ 761.92 fra Sælger til Køber
Dette ville være en skyld til sælgeren og en kredit til køberen.
Om Prorating i Real Estate Transactions
Præsentationen af realkreditrenter i antagelser er faktisk ikke så almindelig, idet realkreditforudsætninger ikke er almindelige.
Der er en række elementer i en afsluttende erklæring, bolig eller kommerciel, der kræver en pro-rating af penge for at sikre, at køber og sælger betaler deres billetandel på grundlag af lukkedato.
Ejendomsskat
Ejendomsskat betales i restance, hvilket betyder for det foregående år. Ejendomsskat prorating er nok den mest almindelige, da skatter typisk betales årligt, ikke månedligt.
Også, hvis der er et realkreditlån, så er der sandsynligvis en opkrævning af skatter indsamlet månedligt for at være sikker på, at det årlige fakturerede beløb kan dækkes, når det modtages. Baseret på datoen for afslutningen vil køberen få en kredit for det beløb, der skal betales fra den dag tilbage til begyndelsen af skatteåret. Så betaler de den fulde skatteregning ved forfald. Sælgeren vil effektivt betale deres del af årets skatter til køberen og derefter blive brugt på skat tid.
Ejendomsforsikring
Køber er ansvarlig for forsikring fra lukkedagen. Sælgeren kan have forudbetalt en del forsikring, så vil der blive krediteret for det beløb, de har betalt, dækker dage efter lukning.
Huslejerne
Dette er mere almindeligt i lejligheds- og flerfamilieaftaler, men der er også lejeboliger. En lukning skal være på den allerførste dag i måneden for at undgå et krav om udlejning af renter . Hvis lukket for eksempel i midten af måneden, har sælgeren allerede samlet lejemål for hele måneden. Køberen vil få en kredit for lejerne fra midten til slutningen af måneden.
Kommerciel plads mere kompleks
Der er forskellige måder at strukturere kommercielle leasingaftaler på. Nogle har lejere betaler en del, eller endda alle, af skatter og andre driftsomkostninger.
Enhver af disse kunne kræve pro-rating, og for et detailkompleks eller indkøbscenter ville dette kræve beregninger for hvert lejemål, hvis de deler udgiften med udlejeren.
Jeg har allerede nævnt pro-rationen af kommercielle huslejer, så for en stor detailhandel aftale kan der være mange af disse beregninger. Derfor er der revisorer.
Næsten enhver fast ejendomstransaktion, der involverer forudbetalt eller efterbetalt beløb, vil kræve en pro-rating af disse poster på afsluttende erklæring. Det er ikke noget ejendomsmægleren gør, men de skal være i stand til at forklare det for deres køber eller sælger klient.