Definitioner og forskelle
Definition af en forbedring
En forbedring er en ejendomsopdatering, der udvider ejendommens "brugstid".
Teorien her er, at det ikke kun er en kortsigtet løsning, men det er noget, der vil øge værdien for ejendommen i de kommende år.
Forbedringer er normalt mere omfattende end reparationer og normalt medfører større omkostninger. Forbedringer omfatter:
- Tilføjelse af noget, der ikke tidligere var der,
- Opgradering af noget, der var eksisterende eller
- Tilpasning af aktivet til en ny brug.
Eksempler på forbedringer:
- Tilføjelse af en tilføjelse
- Tilføjelse af Central Air Conditioning
- Installation af et sikkerhedssystem
- Installation af helt nyt trægulv
- Udskiftning af en hel tag
- Udskiftning af alle eksisterende VVS
- Udskiftning af alle eksisterende el
- Renovering af et køkken
- Renovering af et badeværelse
- Udskiftning af alle Windows
- Tilføjelse af en dæk
Definition af en reparation
En reparation er nødvendig vedligeholdelse for at holde ejendommen i beboelig og fungerende tilstand. IRS definerer reparationer som dem, der "ikke tilføjer væsentlig værdi til ejendommen eller forlænger sit liv."
Når noget repareres, er det generelt genoprettet til sin tidligere gode tilstand, ikke forbedret.
Reparationer kan normalt udfyldes for en rimelig mængde penge.
Eksempler på reparationer:
- Refinishing en trægulv
- Gentagelse af et værelse
- Reparation af et tag
- Reparation af eksisterende VVS
- Reparation af eksisterende apparater
- Udskiftning af en dørknap
- Udskiftning af et vindue
- Udskiftning af en ødelagt røgdetektor
- Udskiftning af rottede gulvbrædder
- Udskiftning af sprængte fliser
Sådan afregnes forbedringer på dine skatter
Du kan fratrække forbedringer foretaget på din ejendom, men du kan ikke fratrække den fulde værdi af forbedringen i det år, forbedringen skete. Dette skyldes, at en forbedring tilføjer værdi til din ejendom i de kommende år, ikke kun i indeværende år.
Derfor skal forbedringer aktiveres og afskrives i henhold til en fastsat afskrivningsplan (det vil være forskelligt for hvert aktiv). Du skal opdele omkostningerne ved forbedringen i forhold til forbedringens brugstid og derefter tage et årligt fradrag baseret på det givne års regning.
Eksempel på, hvordan man trækker en forbedring
Du har foretaget en forbedring på $ 5.000 til din ejendom. Derfor skal du trække det over en fast afskrivningsplan . Vi vil bruge en afskrivningsplan på 10 år.
Vi antager, at der ikke er nogen bjærgningsværdi, hvilket betyder, at det vil være værd ingenting efter de 10 år. Vi vil også påtage sig lineære afskrivninger, hvilket betyder, at omkostningerne bliver spredt jævnt i løbet af 10 år.
Derfor kan du kræve ($ 5000/10) en udgift på $ 500 hvert år i de næste 10 år. Hvis du antager at du har en 28% skattesats, sparer du ($ 500 * .28) $ 140 i årets skat.
Sådan trækker du reparationer på dine skatter
Der foretages en reparation for at genoprette en genstand til sin tidligere tilstand.
Derfor kan du fratrække de fulde omkostninger ved reparationen i det skatteår, at reparationen blev gennemført.
Eksempel på, hvordan man trækker en reparation
Du har foretaget en reparation på din ejendom for $ 5.000. Som en reparation kan du fratrække hele udgiften i indeværende år. Antag, at din skattesats er 28%. Således vil du spare ($ 5.000 * .28) $ 1400 i skat.
Forbedringer mod reparationer, hvilket er bedre?
Den ene er ikke nødvendigvis bedre end den anden. En forbedring, som f.eks. Tilføjelse af en tilføjelse, tilføjer værdi til din ejendom, men hele omkostningerne ved en reparation, som f.eks. Fastsættelse af en taglækage, kan straks trækkes fra din skat og efterlader flere penge i lommen.
Den ideelle situation vil variere afhængigt af dine behov. Nogle udlejere skal maksimere alle øjeblikkelige afskrivninger, fordi deres levebrød afhænger af deres årlige lejeindtægt.
I dette scenario kan det være gavnligt at kunne klassificere en udgift som en reparation, fordi det ville maksimere udlejerens efterskat dollars for det givne år. Men hvis udlejeren ikke har brug for yderligere fradrag for det givne år, kan forlængelsen af afskrivningerne i flere år ved at klassificere udgiften som en forbedring være gavnlig.
Mange udlejere og lejerejere bruger et smuthul ved at placere en lejer i ejendommen og derefter udføre 'reparationer'. Dette gør det muligt for udlejeren at udføre mere omfattende vedligeholdelse, der ellers kunne være klassificeret som en forbedring. Med lejeren, der allerede bor der, kan udlejer hævde, at arbejdet er nødvendigt for at holde lejeren tilfreds.
For de ting, der kan falde i et gråt område mellem forbedringer og reparationer, afhænger det virkelig af, hvor behagelig du og din revisor er med at forsvare dit krav mod IRS-kontrol.
* Du bør altid kontakte IRS eller en certificeret revisor for at afgøre, hvilke fradrag der gælder for din specifikke situation.