Denne citat er årtier gammel, men stadig gældende i dag. Selvom det hele er raseri i dag på tv, handler denne artikel ikke om ejendoms grossistvirksomhed eller flippende huse .
Sandt nok er der penge, der skal laves i disse aktiviteter, nogle gange mange penge, men det er kortsigtet overskud. Hvis du reinvesterer det i en langtidslejemål, så kan det være et godt værktøj.
Denne artikel handler om at opbygge og dyrke en ejendomsportefølje over tid, der vil finansiere en velhavende pensionsalder gennem pengestrømme. Med flere udlejningsejendomme, der hver især genererer positivt pengestrømme, kan du finansiere din pension i stil og ikke bekymre sig om mange af de økonomiske faktorer, der truer flertallet af investorer i aktier og obligationer.
Det er aldrig for sent at starte heller. Hvis du er ung, kan du bygge en forskud til at købe din første lejebolig og begynde at vokse din ejendomsportefølje gennem årene, indtil du går på pension. Hvis du er i de fem til ti år før pensionering, kan du konvertere aktiver i lavere afkast af investeringer i udlejningsejendomme og øge din månedlige indtægt for pension.
Hvis du allerede er i eller tidligere pensionsalder, kan du gøre det samme.
Hvad gør en stor boligudlejning investering?
Før du bliver fanget i at tænke, skal hver af disse faktorer være perfekt, før du køber en lejebolig, ved at det er sjældent, at dette er tilfældet. Dit mål er at forsøge at maksimere hver af disse, så godt du kan, og til tider kan man være vigtigere end andre.
Her er de faktorer, du leder efter i en stor boligudlejningsinvestering, enkeltfamilie eller ejerlejlighed:
- Placering: Ja, du kan sige det tre gange, da ejendommen handler om placering. Du ville ikke ønsker at leje et hjem midt i et supermarked parkeringsplads, men en nær et grønt bælte eller en park til dine børn kunne være lige ret.
- Lejeevne: Placering er en del af denne faktor. Men hvis et hjem er i en fantastisk beliggenhed, men konkurrencen er stiv, er det måske ikke den bedste investering. Når der er mange huslejer til rådighed, og ejerne tilbyder incitamenter, er det måske ikke den rigtige tid. Når der kun er få lejeboliger til rådighed, kan du ikke blot øge ejendommen bedre, du kan kræve højere leje på samme tid.
- Udgifter: Dette er relativt, da ejendomsskatter er en stor udgift, men nogle områder kommanderer højt huslejer på grund af områdets faciliteter, så skatterne er også højere. Hvis du kan kompensere udgifter med månedligt cash flow tilbage, så er det positivt.
- Vurdering: Selv om pengestrømme er den primære overvejelse, er værdiansættelsen over tid vigtig. Der er to måder, hvorpå du opbygger egenkapital i en udlejningsejendom, værdiansættelse og betaling af pantet. Intelligent udnyttelse af dine investeringer kan bruges til at vokse din portefølje ved hjælp af egenkapitalen i ejede ejendomme.
Dette er dine vigtigste overvejelser, selvfølgelig vil du se på ejendommens alder, forventede reparationer over tid og eventuelle nødvendige forbedringer.
Lejeboligens beliggenhed og erhvervelsesproces
Du er klar til at komme i gang og købe din første leje ejendom. Du har nedbetalingen til dit ønskede prisklasse, og du vil foretage en velinformeret købsbeslutning.
- Kend dit markedsområde: Tag dig tid til at foretage en grundig analyse af dit markedsområde. Du kan have et bestemt kvarter eller område i tankerne, men du vil udvide din forskning til at have den viden, du har brug for til sammenligning af mulige egenskaber. Lær hvilke ejendomme der sælger godt i dit prisklasse. Gør nogle undersøgelser på retsbygningen for områder, hvor boliger sælger til kontanter. Investorer er de normale kontantkøbere, så du kan kende de områder, som andre investorer, nogle meget erfarne, køber ind.
- Lær hvordan man værdiansætter egenskaber: Lær, hvordan ejendomsmæglere gør en CMA, sammenlignende markedsanalyse . Det første, som mest succesfulde investorer vil fortælle dig, er at købe under markedsværdi. Dette låses med et overskud ved lukningsbordet. Det gør det også lettere at skabe et acceptabelt rentabelt pengestrømme, når realkreditlån er lavere.
- Analyser huslejer og konkurrence: Grav ind i de lokale medier, hvor huslejer annonceres, både print og online i Craigslist. Når du undersøger et kvarter, får du de gennemsnitlige lejebeløb for den type ejendomme, du overvejer at købe. Hvor mange er tilgængelige, er ejere, der tilbyder incitamenter som gratis måneder? Ved hvad du kan forvente for leje.
- Nail down udgifter: Udgifterne her er de normale som normale reparationer (budgettet), ejendomsskat, forsikring mv, der vil gælde for hver ejendom i et område. En fejl her er lige så dårlig som at blive låst til en undermarkedsleje i et år; smide væk fortjeneste. Tilstanden for de faktiske egenskaber, du overvejer, er en særskilt ting, selvom du vil ønske at budgettere for indlysende reparationer, du ved, vil komme til en ældre ejendom.
- Find de gode tilbud og forhandle en aftale: Det næste afsnit vil snakke om at finde de bedste udlejningsejendomme, men det er en del af denne proces, der er afgørende for langsigtet fortjeneste. Hvis du betaler detailhandel, for livet i ejendomsperioden, mister du fortjeneste.
Det er de dele af lokaliseringsprocessen, men her er nogle specifikke kilder til de bedste tilbud.
Leje Real Estate Portfolio Køb Deals
Vi ved alle om foreclosures og de gode tilbud, der nogle gange kan findes. Men højtidene med massive foreclosures med ejere på plads er overstået for det seneste nedbrud. Mange af de afskærmninger, du finder i dag, vil være i dårlig stand, nogle ledige i et år eller mere. Dette betyder ikke, at du ikke bør følge foreclosures konstant gennem websteder som RealtyTrac.com. De er stadig i gang, og du kan få fat i en god i lejebetingelse nu og da.
- Ejere i nød: Overvåg konstant medier og online kilder til ejere, der er i nød. Det er mennesker, der af økonomiske årsager skal sælge deres hjem i en fart og i en situation, der kan resultere i, at du køber under nuværende markedsværdi. Måske har de lægeudgifter, er blevet afskediget på arbejde, eller de har brug for at flytte til beskæftigelse i en fart. Gør søgeordssøgninger på Craigslist til lister over ejere med sætninger som "skal sælge", "tage alle tilbud" mv.
Pre-foreclosures: Pre-foreclosures giver mulighed for investorer at finde ejendomme før afskærmning, at de kan købe til en rabat til fuld markedsværdi. Realtytrac.com og andre websteder har sektioner kun for disse fortegnelser.
Arbejde med gode grossister og fix-flip investorer: Ejendoms grossister, der er gode til, hvad de gør, kan være en god kilde til lejeboliger. Hvis de forstår deres rolle i at sælge til ejendomsinvestorer, ved de, at du vil købe under nuværende markedsværdi, og at ejendommene skal være klar til at leje. Fix og flip investorer sælger også for det meste til lejeboliger, så de ved hvad du vil og absolut leverer en leje til leje.
Skum, Skyl, Gentag og rul op
Når du har fundet din niche og finpudser dine færdigheder, skal du bare gøre det samme igen og igen og føje til din udlejningsportefølje. Som du betaler ned realkreditlån, vil du muligvis kunne udnytte med egenkapitalen, men gør det meget omhyggeligt og ikke overextend. Mange investorer gik under 2007-nedbruddet, fordi de var overleverede og ikke kunne holde husleje for at fortsætte med at betale pantbetalinger.
Se på 1031 Skatteudskud for at sælge rentable ejendomme til at finansiere større eller flere ejendomme til at vokse din ejendomsportefølje.