Långivere og købere ønsker ikke at være ubevidst i fare for oversvømmelser
Når en långiver er involveret
Når en ejendom finansieres, skal långiveren have en ressource til at udføre denne opgave ved køb. Gebyret opkræves derefter for køberen i 800-serien på HUD-1-afregningserklæringen. Långiveren beskytter sit låneaktiv ved verifikation af risikoen for skade eller tab ved oversvømmelse. Det udelukker ikke nødvendigvis et lån, hvis ejendommen er i fare, men en føderal oversvømmelsesforsikring ville typisk være påkrævet.
FEMA oversvømmelseskort er tilgængelige online, såvel som udbydere af online flod certificeringer.
Når der ikke er långiver - et eksempel
Generelt er der ikke noget problem med udstedelsesmyndigheden eller virksomheden og rapporten, og det er fint, når en långiver er involveret i transaktionen. Men i praksis kan du løbe ind i en situation som ejendomsmægler, hvor du skal hjælpe din klient kontrakt til en flodcertificering selv, så han kan liste eller sælge sin ejendom.
I et eksempel havde ejendomsmægleren en klient, der byggede spechuse, som han så ville liste med mægleren. Fordi et hjem skulle bygges på en pakke jord, der var omgivet af en arroyo, måtte de tjekke ind i oversvømmelsescertificering tidligt fordi det ville påvirke konstruktionen. Bygherren / sælgeren mente, at han hellere ville tage sig af oversvømmelser i byggeplanen, så han kunne producere et hjem, der ville tilfredsstille långivere.
Han havde købt landet med kontanter.
Klienten og mægleren diskuterede situationen og besluttede at få mægleren til at bestille en flodcertificering, der kunne tages til amtet, så han kunne få byggetilladelse. Dette skulle ske inden konstruktionen kunne begynde.
Certificeringskrav
Generelt er det kun en adresse, der er nødvendig for at få en flodcertificering fra et certificeret firma, men dette var en nyopdelt del af høj ørkenland, og der var ingen acceptabel nærliggende adresse. Mægleren kontaktede derfor en landmåler for at finde ud af, hvordan en flodcert kunne udføres. Landmåleren anbefalede, at flodcertfirmaet ville acceptere et sæt GPS-koordinater, men kun hvis de blev bestemt via en godkendt metode.
Den "godkendte metode" var at få to GPS-aflæsninger. Man var påkrævet på et nærliggende kortlagt hovedkryds af gader eller motorveje, der kunne henvises til af flodcertfirmaet. Den anden ville blive taget på selve partiet, og selskabet kunne derefter korrekt orientere ejendommen på oversvømmelseskortet.
Mægleren tog aflesningerne, den ene stod midt i en travl hovedvej og den anden ved partiet. Oversvømmelsescertificeringsformularen blev udfyldt og indsendt. Certificeringen kom hurtigt igennem, hvoraf det fremgik, at partiet ikke var i den 100-årige flodplade.
Dette burde have været nok, fordi det ville være formularen indleveret til amtet for at få byggetilladelsen udstedt.
Desværre var bureaukraten på amtet ikke i humør at være kundevenlig. Hun sagde: "Jeg har pacet af afstanden fra den foreslåede plade fra arroyo, og det er i oversvømmelseszonen. Jeg er ligeglad med, hvad flodcertificeringen siger!"
Historiens moral
Nej, hele projektet gik ikke igennem, men klienten afholdt en ekstra flere tusind dollars i omkostninger for at hæve ejendomspladen for at rumme at være i en oversvømmelseszone. Det interessante er, at når hjemmet var færdigt og en køber kom sammen, bestilte deres långiver en flodcert og partiet var ikke i en oversvømmelseszone.
Nogle gange behøver du bare at gå med det bureaukratiske flow.