Vil du blive godkendt til en afdeling 8 lejer?
Hvornår skal en PHA fastslå leje rimelighed?
Der er visse tidspunkter, hvor en offentlig boligmyndighed skal afgøre, om en enhed er lejelig fornuftig. Disse tilfælde omfatter:
- Når en udlejer forsøger at få sin enhed godkendt til at blive besat af en afdeling 8 lejer.
- Når udlejer af en afdeling 8 lejer appellerer til den offentlige boligmyndighed for en stigning i lejen.
- Når en boligkontrakt skal fornyes, skal PHA sammenligne Fair Market Rent fra et år siden til Fair Market Rent, der er gældende 60 dage før kontraktens udløb. Hvis Fair Market Renten falder med mindst fem procent i forhold til det foregående års Fair Market Rent, skal enheden omprøves for at afgøre, om det beløb, der skal betales til udlejer, er rentabelt.
- Når HUD instruerer PHA til at gøre det. - Dette sker ofte, når HUD ønsker at gennemgå, hvordan PHA tildeler midler og gennemfører operationer.
- Når den offentlige boligmyndighed føler, er det nødvendigt at gøre det.
Hvordan fastslår en PHA Rent Reasonableness?
For at fastslå, om en enhed er lejelig, vil Offentlige Boligstyrelsen sammenligne denne enhed med tilsvarende enheder i området. Dette er gjort for at afgøre, om den leje, som udlejeren opkræver, er rimelig i forhold til en lignende enhed.
For en sammenlignelig enhed vil PHA søge efter en enhed, der ligner:
- Placering - Enheden skal være i et område inden for PHA's jurisdiktion. Hvis enheden er i et nærliggende område, skal PHA foretage passende justeringer.
- Er sammenlignelig i størrelse - Selvom enhederne har det samme antal soveværelser, er et soveværelse på 600 kvadratmeter ikke sammenligneligt med et et soveværelse, der er 1200 kvadratfod. Enhederne skal derfor være ens i antal soveværelser og i kvadratmeter.
- Lignende i Type - For at være sammenlignelige skal enhederne være placeret i samme type ejendom , som f.eks. I et enkelt familiehus, et flerfamiliehus, en lejlighedsbygning eller en højhus.
- Dato for konstruktion - PHA vil ikke sammenligne et nybygget hjem til et hjem, der blev bygget i 1900.
- Egenskab af ejendom - En nedslidt ejendom vil ikke blive sammenlignet med en velholdt ejendom.
- Renoveringskvalitet - PHA sammenligner ikke en opgraderet enhed med en, der ikke er blevet renoveret. For eksempel kan en enhed med helt nye køkkenapparater og trægulve ikke sammenlignes med en enhed med 50 år gamle tæpper og kun en komfur.
- Ejendomsfaciliteter og tjenester - Den offentlige boligmyndighed vil sammenligne enheder med lignende faciliteter og serviceydelser, såsom vaskemaskine og tørretumbler, central air condition, udpeget parkeringsplads, udendørs rum, elevator eller dørmand.
- Antal inkluderede hjælpeprogrammer - PHA skal tage hensyn til eventuelle forsyningsselskaber, der er inkluderet i lejeprisen. De skal foretage de nødvendige justeringer for nøjagtigt at sammenligne enhederne.
Sammenlignelige enheder
Når den offentlige boligmyndighed bestemmer lejedygtigheden, sammenligner de enheden med tilsvarende enheder i området. Sammenligner er trukket til to typer egenskaber:
- Egenskaber i området, der ligner -PHA'en vil sammenligne den enhed, der forsøger at blive godkendt til afsnit 8 til enheder i det område, der ikke er en del af de offentlige bolighjælpeprogrammer.
- Lignende enheder på lokalerne - Hvis den enhed, der er godkendt til at blive godkendt i afsnit 8, er placeret i en ejendom, der har en eller flere lignende enheder, der ikke er en del af et offentligt bolighjælpsprogram, vil PHA sammenligne enhederne. Udlejeren skal attestere, at husstandens valgkuponbeløb ikke overstiger det beløb, lejeren henter for de øvrige sammenlignelige enheder på stedet.
Hvad hvis din enhed ikke betragtes som rentabel?
Hvis, efter at have udført deres sammenlignelige søgning, fastslår Befæstelsesmyndigheden, at din enhed ikke er lejelig fornuftig, vil din enhed ikke være berettiget til at husle lejeren § 8. Du vil ikke være i stand til at samle boligkuponet, selvom lejer er villige til at betale mere ud af deres egen lomme for at leve i din enhed. Lejer af § 8 har ret til at søge efter en enhed, der anses for at være lejelig fornuftig.