Annullering af en lejekontrakt
Mange ejendomsleasing gør det muligt for bygherren at annullere lejemålet, hvis bygningen bliver helt eller delvis ubeboelig på grund af et fysisk tab.
Udlejer kan have ret til at opsige lejemålet, selvom den del af bygningen, som lejeren har besat, ikke er blevet beskadiget. Hvis bygningen er helt ødelagt, kan udlejeren have mulighed for, men ikke forpligtelsen, at genopbygge bygningen. Udlejer er muligvis ikke forpligtet til at reparere eller erstatte en alvorligt beskadiget bygning medmindre og indtil det har modtaget en forsikringsbetaling.
Som det følgende eksempel viser, kan annullering af en lejekontrakt alvorligt påvirke en lille virksomhed, der betaler mindre end den løbende rentesats. Det viser også betydningen af lejebeløbs rentedækning.
Eksempel
Floyd ejer Fantastic Flooring, en virksomhed, der sælger tæppe og andre gulvbelægninger ud af et lager. Virksomheden lejer halvdelen af et 20.000 kvadratmeter lager fra Peerless Properties. Det betaler for tiden $ .50 en kvadratmeter for 10.000 kvadratmeter eller $ 5.000 månedligt. Udlejningsværdien af lageret er $ .75 pr. Kvadratmeter eller $ 7.500 pr. Måned.
Leje værdi betyder leje udlejeren kunne indsamle til markedsrenter.
Floyd forhandlede sin lejekontrakt for to år siden, da lejepriserne i hans område var deprimeret. Leje har siden rejst, men Floyds lejekontrakt udløber ikke i tre år. Hvis Floyd skulle miste sin lejekontrakt, ville hans firma skulle leje en anden ejendom til markedsrenter.
Under en ny lejekontrakt ville firmaet sandsynligvis betale yderligere $ 2500 mere om måneden eller $ 30.000 om året til leje. Hvis firmaet mistede sin lejekontrakt i dag, ville det medføre en ekstra udgift på $ 90.000 i løbet af de næste tre år.
Floyd har tilføjet en række forbedringer og forbedringer til lageret siden hans lejekontrakt begyndte. Disse omfatter ny belysning, skræddersyede hylder og opgraderinger til lasteanlægget. Forbedringerne er nu en del af bygningen. Floyd ejer ikke dem, men han vil have en brugsinteresse i dem for resten af hans lejekontrakt.
Senere en nat gnister en defekt ledningsføring en brand, der alvorligt beskadiger bygningen. Bortset fra nogle mindre røg til gulvmaterialer, er den del af lageret, der besættes af Fantastic Flooring, upåvirket af ilden. Ikke desto mindre annullerer Peerless Properties Floyds lejekontrakt. Fantastisk Gulvbelægning er forsikret for skaderne på sine gulvmaterialer under dens handelspolitik . Imidlertid har Fantastic Flooring ingen dækning for det økonomiske tab, det vil lide på grund af tabet af lejemålet. Virksomheden har heller ikke dækning for tabet af brugen af de forbedringer, det har gjort til bygningen. Disse varer blev ikke beskadiget, så brugen af brugen er ikke dækket af firmaets ejendomsforsikring .
Floyd kunne have beskyttet sin virksomhed mod de økonomiske tab, der skyldes annullering af en lejekontrakt ved at købe lejede renter. Denne dækning kan tilføjes til en kommerciel ejendomspolitik via en separat formular.
Leasinghold Interest Insurance
Leasinghold interesse forsikring dækker det økonomiske tab du opretholder på grund af annullering af din lejekontrakt. For tab, der skal dækkes, skal det skyldes direkte fysisk tab af (eller skade på) ejendom på de steder, der er beskrevet i erklæringerne. Desuden skal skaden skyldes en forsikret fare under din politik .
Dækning af lejebeløb kan indeholde en af følgende, hvis en forsikringsgrænse er vist i dækningsplanen:
- Lejernes lejebeløb Dette er forskellen mellem den månedlige leje, du betaler og lejeværdien af ejendommen (markedets lejepris). I det foregående eksempel er Fantastic Flooring's lejeboligerrenter $ 2.500 ($ 7.500 minus $ 5.000).
- Bonusbetalinger Dette er den uamponerede del af en kontantbonus, som du har betalt for at få en lejekontrakt, og det vil ikke blive returneret til dig. For eksempel betalte du din udlejer en $ 5,000 bonus for at sikre en 3-årig lejekontrakt frem for en 5-årig lejekontrakt.
- Forbedringer og forbedringer Din virksomhed kan have forbedret din udlejnings ejendom, som du ikke lovligt kan fjerne. Overdækket leasingrente omfatter den ikke-afkortede del af betalinger, du har foretaget til forbedringer. Det omfatter ikke værdien af forbedringer, der er omfattet af anden forsikring.
- Forudbetalt leje Dette er den ikke-afkortede del af lejen, du har betalt på forhånd, som ikke refunderes til dig. For eksempel betalte du tre måneders leje på forhånd, da du lejede din ejendom.
Netto lejemålrente
Under dækningsrente dækningen udtrykkes forsikringsgrænsen i forhold til netto leasing rente . Hvis din lejekontrakt er annulleret, vil det meste din forsikringsselskab betale for tab, er din netto leasing rente på det tidspunkt, hvor tabet opstår. Netto leasinginteresse omfatter to komponenter.
Lejeboligeres rente (TLI) Dette repræsenterer den fordel, du vil modtage fra en gunstig lejekontrakt i løbet af de resterende måneder. Din TLI er nutidsværdien af din brutto lejebeløb . Det beregnes ved at multiplicere din brutto leasing rente med den gældende lejebeløbsrente faktor. Din brutto leasing rente er forskellen mellem lejeværdien af dine lokaler og lejen du betaler hver måned. Antag for eksempel, at markedsrenten for leje er $ 5.000 pr. Måned, og din virksomhed betaler for øjeblikket $ 3.500. Din brutto lejebeløb er $ 1.500 ($ 5.000 minus $ 3.500).
Rentesatsfaktoren er afledt af en tabel knyttet til din politik . Faktorerne varierer afhængigt af den gældende rentesats og de resterende måneder i lejekontrakten. Antag for eksempel at du har 36 måneder tilbage i din lejekontrakt. Hvis den gældende rentesats er 5 procent, er lejebeløbsrentefaktoren 33,4213. Din netto leasing rente er $ 1.500 X 33.4213 eller 50.132.
Månedlig lejebeløbsrente (MLI) Den månedlige lejebeløbsrente afspejler din månedlige pris for bonusbetalinger, forbedringer og forbedringer samt forudbetalt leje. Disse poster gælder ikke, hvis du ikke har betalt en bonus, foretaget forbedringer eller betalt leje på forhånd. Hvis du ønsker at forsikre disse omkostninger, skal den månedlige lejekontraktsinteresse for hver beregnes separat. For hver vare er din oprindelige pris opdelt efter antallet af resterende måneder i din lejekontrakt, når du har foretaget udgifterne. Antag for eksempel at seks måneder i din 36-måneders lejekontrakt, du brugte 25.000 dollars til forbedringer. Din MLI er $ 25.000 / 30 eller 833.
Netto leasinginteresse
Den grænse, der er angivet i din politik for dækning af lejebeløb, er summen af din lejers leasingrente og din månedlige leasingrente ved startdato for din politik. For eksempel, hvis din TLI er $ 1.500, og din MLI er $ 833, er din netto leasing rente ved start $ 2 333. Dette er det meste, din forsikringsselskab betaler under dækning af lejebeløb, hvis din lejekontrakt er annulleret på startdatoen for din politik.
Din nettoudlejningsrente falder hver måned i hele din politikperiode. Hvis din lejekontrakt er annulleret, vil det meste din forsikringsselskab betale under lejekontrakt dækning, er din netto leasing rente på det tidspunkt, hvor tabet opstår . Din forsikringsselskab vil beregne din netto leasing rente ved at tilføje følgende:
- Din brutto lejebeløb multipliceret med lejebeløbsrentefaktoren for de resterende måneder af din lejekontrakt på det tidspunkt, hvor tabet opstår
- Din månedlige lejemålrente multipliceret med de resterende måneder af din lejekontrakt på det tidspunkt, hvor tabet opstår