I subagency, agent agent bringer køberen faktisk arbejder for sælgeren som en underagent af listen mægler. Dette er vigtigt, da agenten, der arbejder med køberen, faktisk skylder fiduciariske opgaver til sælgeren, ikke køberen.
Denne praksis er alt andet end død i de fleste stater, da køber agentur bliver mere almindeligt, og fordi køberne har brug for en advokat til at repræsentere deres interesser i transaktionen. Også, da noteringsmæglere og deres sælgerkunder holdes ansvarlige for handlinger, fejl og udeladelser af underagenten, er dette ikke den ønskede situation i det meste af dagens ejendomsmarkedsplads.
Opdatering: Den nuværende repræsentationsstatus i industrien
Ejendomslovgivningen er statsspecifik, og der er lommer med forskellige vedtægter og praksis. På nogle områder lukker advokater stadig transaktioner som et eksempel. Men det meste af det jeg snakker om her er den måde, vi praktiserer i mange stater i disse dage.
Subagency er simpelthen ikke gjort meget længere. Noteringsmægleren fungerer ikke som sælger hos sælgeren, og køberen er ikke repræsenteret af en person med pligt til sælgeren. Lad os se på nogle af variationerne i repræsentationen.
De fleste alle stater kræver nogen form for offentliggørelse til klienten eller den potentielle kunde om, hvordan du vil repræsentere dem i deres ejendomstransaktion. Vær sikker på at du forstår statens regler og de forskellige måder, hvorpå du kan være deres repræsentant. Dine opgaver og forpligtelser overfor kunden varierer betydeligt ud fra den type repræsentation, som du har aftalt kontraktligt.
Sælgerens agent eller køberens agent
Du reagerer faktisk som en sand agent, og i mange stater skal dette uddybes specifikt skriftligt. Du har fiduciary pligter til din sælger eller køber klient:
- Loyalitet: Du skal handle udelukkende i din kundes interesse. Ingen andre interesser kan have forrang, herunder eventuelle interesser hos mægleren eller agenten.
- Fortrolighed: Al fortrolig kommunikation mellem dig og din klient og fortrolige oplysninger skal holdes fortroligt for evigt. Undtagelser for retsordrer findes.
- Oplysning: Du er forpligtet til at videregive din købmand noget af en materiel art om transaktionen eller ejendommen.
- Lydighed: Du kan ikke gøre noget ulovligt, men hvis det er lovligt, og du bliver instrueret af kunden til at gøre noget, skal du gøre det.
- Rimelig pleje: Tag en professionel tilgang til alt arbejde for kunden, og du forventes at bruge rimelig pleje til at udføre dine opgaver på en meget professionel måde.
- Regnskab: Korrekt regnskab for alle penge eller andre værdier, som er betroet dig af din klient.
Transaktionsmægler eller facilitator
Fordi agenturforhold er sjældne i disse dage, fungerer de fleste mæglere og agenter som transaktionsmæglere eller transaktionsinstruktører.
Du er ikke en agent, og fiduciary opgaver er ikke påkrævet. I virkeligheden leverer du alligevel den samme loyalitet, rimelige pleje, afsløring og regnskabsmæssige ting. Du er bare ikke holdt så høj i en standard som du er, når du er agent.
Vicarious Ansvarlighed
Jeg havde en række advokater som købere på mit marked, og jeg kan fortælle dig, at de aldrig ville have mig til at fungere som deres agent. Du ser, agenten og klienten betragtes som en i nogle henseender. Det er et overlegent forhold, og klienten kan faktisk komme ind i juridiske problemer med den forkerte agent.
Du ser, ansvarlig ansvar er kunden ansvarlig for agentens handlinger. Hvis man antager noget bedragerisk, men en stor fejl er lavet af agenten, vil kunden blive holdt lige så ansvarlig. Du kan se, hvorfor en advokat ikke vil være ansvarlig for fejl, som en ejendomsmægler kan gøre.