Men virkeligheden er, at din fortjeneste ved at sælge din primære bolig sandsynligvis vil være ret lille - hvis de materialiseres overhovedet.
Fast ejendom Vurdering og inflation
Den første ting at overveje er hjemme appreciering i sammenhæng med inflationen.
Du kan blive overrasket over at indse, at værdsættelsen af dit hjem kan kompenseres af inflationen. Dette gælder især, hvis du ikke bor på et varmt ejendomsmarked. Vi hører dramatiske historier om værdsættelse i visse områder af landet, men de fleste køber boliger i områder, hvor årlig appreciering sandsynligvis ikke vil slå ud inflationen med meget.
I september 2007 var den gennemsnitlige salgspris for nye boliger, der blev solgt i USA, 240,300 dollar ifølge Federal Reserve Bank of St. Louis. I september 2017 var dette tal op til $ 319.700. Men når du kører nogle tal ved hjælp af den amerikanske inflationskalkulator, forsvinder noget af den opskrivning. I stedet for at se $ 79.400 i værdsættelse, er den faktiske værdi af denne påskønnelse tættere på $ 33.648.
Det synes stadig ikke så dårligt. Trods alt er dit hjems værdi steget med mere end $ 30.000. Men lad os ikke glemme omkostningerne.
Ejer et hjem kommer med ekstra omkostninger
Dernæst skal du trække omkostningerne fra boligejere fra dine gevinster.
Lad os sige, at du får et pant for $ 250.000 til en rente på 3,92 procent. I løbet af 30 år, ifølge Googles realkreditberegner, vil du betale $ 175.533 i renter. Selvom dit hjem værdsætter en inflationsjusteret $ 30.000 om 10 år (i alt 90.000 dollars), er det stadig ikke nok til at kompensere for den rente, du betaler på lånet.
Og den rente, du betaler, er ikke den eneste pris, du står over for. Husk at du betaler ejendomsskatter i de fleste stater. Student Loan Hero's realkreditberegner indeholder en ejendomsskat beregning. Hvis din ejendomsskat udgør 1,5 procent om året, kan du se en samlet skattebetaling på $ 117.000 i løbet af 30 år. Og det antager ingen ejendomsskatforhøjelser - som dit hjem værdsætter i værdi, så gør din ejendomsskat.
Det er rigtigt, at du kan fratrække nogle af dine omkostninger på din selvangivelse, men et fradrag har ikke samme værdi som en kredit. Det kan sænke din indkomst og dit skatteforpligtelse, men ikke på dollar-til-dollar basis. Desuden er det ifølge Skattefonden kun ca. 30 procent af husholdningerne specificeret. Medmindre du er blandt dem, der specificerer, vil du ikke se nogen skattefordel i forbindelse med dit pant.
Andre omkostninger i forbindelse med boligejendomme omfatter vedligeholdelse og reparationer samt boligejers forsikring. Du skal muligvis også betale pantforsikring, hvis din forskudsbetaling er mindre end 20 procent. Når du faktor i årtier af disse omkostninger, tilføjet til din pant rente og ejendomsskat, chancerne for endda at bryde selv er ret små - selvom dit hjem værdsætter i værdi over tid.
Hvad hvis du ender med at sælge uventet?
Vi kan godt lide at tro at ejendomsmarkedet altid vil gå op. Men som vi så mellem 2007 og 2009, kan ejendomme danne en boble som ethvert andet aktiv. Udbruddet af ejendomsboblen skabte en situation, hvor tusindvis af mennesker endte med at miste en masse penge. Hvis du kan løbe ud af et prisfald, mister du måske ikke så meget.
Men hvis du er tvunget til at sælge under et ejendomsmarkedskrasj, er der ikke meget du kan gøre for at redde situationen. Du kan ende med at miste penge på dit hjem, ud over hvad du allerede har betalt i renter, skatter og andre omkostninger.
Hvad med leje?
Selvfølgelig, som ufuldkommen en investering som køb kan være, er det muligt at påpege, at leje måske ikke er løsningen. Når alt kommer til alt, når du laver realkreditlån, skal du i det mindste bygge egenkapital i dit hjem.
Når du lejer, hjælper du din udlejer med at opbygge egenkapital.
Det betyder imidlertid ikke, at leje bør undgås for enhver pris. Afhængigt af dit marked kan leje være et godt valg, selvom det betyder, at du ikke bygger egenkapital.
Det gælder især Hvis du bor i et område med høje boligpriser, og du kan leje for mindre end de månedlige samlede omkostninger til pant, vedligeholdelse og andre omkostninger. Ikke alene sparer du penge på månedsbasis, men du kan derefter investere forskellen på markedet og potentielt realisere en større påskønnelse, end du ville have fået fra din boliginvestering.
Mellem november 2007 og november 2017 havde S & P 500 et årligt afkast på 9.672 procent, justeret for inflationen. Lad os sige, at det ville have kostet dig $ 1.100 om måneden at eje et hjem i den periode, men i stedet boede du i en lejlighed med en månedlig leje på $ 700. Hvis du investerede $ 400 forskellen mellem at leje og købe hver måned i løbet af de 10 år, ville værdien af din investering være $ 83.587,81.
Der er også det faktum, at leje betyder, at du ikke mister en masse penge, hvis du er tvunget til at sælge dit hjem under en nedtur. På den anden side, hvis du formår at blive i dit hjem og rive ud på markedsbegivenheder og nedgang i fast ejendom, kan du opbygge tilstrækkelig egenkapital i dit hjem, så det kan bruges under pensionering. Selvom du kun går i stykker (eller selvom du taber samlet) i hjemmet, kan det være et tvunget besparelsesbil, der har potentialet til at give dig en stor del af kapitalen, når du sælger.
Det kan også være et sted at leve rentefrit i dine pensionsår (det kan dog stadig være nødvendigt at betale ejendomsskat), eller du kan bruge et omvendt realkreditlån til at få adgang til egenkapitalen for at lukke pensionsindkomstgabet. Du kan ikke se disse muligheder, når du lejer.
Når man køber et hjem er en investering
I stedet for at se din primære bolig som en investering, overvej andre grunde til at købe. Måske vil du have et sted at kalde din egen, bygge egenkapital og lægge rødder i et samfund. Det er alle gode grunde til at købe! Omvendt, hvis du tror, du vil have en mere mobil livsstil, kan det være mere fornuftigt at leje, selvom du ikke bygger egenkapital. Så længe du laver andre bestemmelser til planlægning for din fremtid, kan leje være en levedygtig mulighed afhængigt af det lokale marked og dine langsigtede livsstilsmål.
Endelig, hvis du vil gøre dit hjem til en sand investering, skal du gøre noget andet end at leve i det. Leje det ud, når du flytter eller bruger det for at tjene penge via Airbnb, kan være måder at faktisk se et afkast på dit hjem køb.
Men hvis du bare bor der, ikke regne med det giver store investeringsafkast.